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中長期房價反彈動能存在 政府或成最大阻力

2012.08.01
     近日發布的《二季度全國房地產市場形勢分析報告》(下稱《報告》)提出,二季度的房地產數據和實事表明客觀存在五大反差,相互抵觸的市場信息能否有一個明確的未來預期?房地產主動調控短期來講或是今年增長速度下滑的一個重要原因,房地產市場回暖或引發偏離調控目標的擔憂,但“調控不放松”和“穩增長”一致嗎?如何把握好宏觀經濟走勢和房地產政策調控的相互關系成為社會關注的焦點。

     《報告》分析認為,當前全國房地產市場形勢出現五個反差,表現在宏觀經濟全面走低,房地產主要指標走高;房地產絕對值主要指標上升,但同比增幅仍在下滑;房地產銷售面積和銷售金額同比增幅高于一季度,投資和新開工面積同比增幅卻低于一季度;主要房地產指標全國低,四十個重點城市高;房地產政策調控中央政府仍緊,地方政府趨松。

     今年6月份以來,房地產市場也逐漸出現回暖跡象。對此,《報告》指出這其中有四個方面的因素:一是由于我國經濟下滑,中央政府釋放重大政策調整信號。原來預計今年一季度是我國經濟非常困難的時候,但發展實踐證明二季度我國宏觀經濟比一季度更為困難,而且是否見底并不明朗。國家非常及時明確地進行了主要體現在貨幣政策和財政政策的預調微調,而實際上新的政策舉動遠超預調微調的范圍。這又表現在連續下調準備金率后,不到一個月時間內連續調整貸款利率;同時,還啟動一系列國家級、區域級的基本建設項目和重點工程項目。

     二是地方政府不斷挑戰房地產調控政策紅線,形成群體市場效應。與中央政府提升經濟采取財政投資拉動政策和貨幣寬松促進政策不同,地方政府穩經濟增長(主要是穩財政收入)的措施是房地產(賣地、稅收)和招商引資。土地轉讓和招商引資實際上已成為二十年來中國各個城市形態和功能改變提升的基本抓手、根本路徑和主要經驗。地方政府當前面對的主要壓力是經濟增速下滑、財政收入困難和巨額地方債到期。在高舉房地產政策調控和限購的旗幟下,各地結合實際情況,做的都是促進房地產市場回暖的具體措施。地方政府的實際措施釋放給市場的都是寬松放緩性的信號。

     三是首套房和自住改善住房需求壓力階段性釋放。在嚴厲的房地產調控政策背景下,購房群體自然延緩入市,等待價格下跌。一般情況下,是政策多發期緊縮期在前,市場觀望期等待期在后。一旦進入政策空窗期,價格又久等不下,限購政策效應遞減,特別是又看到國家宏觀經濟下滑政府又出臺預調微調措施之后,積壓下來的住房消費需求就需要階段性的正常釋放。

     四是樓市預期發生變化。中央政府經濟政策的調整,地方政府購房管制的松動,土地購置在低位出現漸升的溢價率,開發企業以價換量銷售策略的推行,住房合理需求的階段性釋放,投資性的豪宅產品出現區域性熱銷,正是這六個方面的因素帶動、互動,產生了我國二季度我國房地產市場的回暖現象,引發整個社會輿論出現了樓市將變的預期判斷。

     對于當前宏觀經濟形勢與房地產調控的關系,《報告》認為需要重點把握六個方面的問題。一是二季度乃至整個上半年,40個重點城市房地產市場回暖,領先于全國市場。40個重點城市的房地產動態走向,是全國房地產動態走向的領跑者和風向標;二是當前人們對本輪我國宏觀經濟下滑的原因和解決問題的對策,在認識上不一致。因此致使調控政策執行不一致,調控政策效果不確定,市場前景預期不明朗;三是我國房地產的市場信息有的時候是混亂的,甚至是互相抵觸的,盡管這些信息都是真實的。房地產市場未來走勢直接取決于調控政策的執行力度和宏觀經濟的發展態勢;三是對現行房地產調控政策執行的主要障礙,不在于消費者,不在于房地產企業,當然他們也存在著不理解和抵觸,而在于我國六百多個地級市和兩千多個縣級市政府;四是如同我國核心利益不能泛化一樣,房地產政策調控關鍵期也不能長期化,沒有長期化的關鍵期。與其稱現在為政策調控關鍵期,不如稱之為政策調控博弈期;六是在“限購”嚴格執行的環境下,中短期內暫不存在房地產投資量、銷售量、銷售額和房價大幅上升的經濟環境和政策環境。但是由于現在房地產的投資增幅下降和開工、竣工絕對量的減少,中長期中國商品房房價反彈的動能依然明顯存在。

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新青年"網上購房"漸成氣候


     【記者陸昀北京報道】日前發布的《2012年第二季度新青年置業報告》顯示,網上購房已被大眾廣泛接受,市場潛力巨大,但這也要求行業約束機制需逐步完善。

     《報告》稱,目前正有越來越多的置業者選擇在網上交易房產,“買房網絡化”呼之欲出。在本次新青年置業數據調查過程中,有76%的購房人有購房意愿,對于網上購房也持相對樂觀態度。

     房地產電商平臺因信息立體化、渠道扁平化,營銷成本較低,也有利于房產信息的公開、透明和傳播。相比普通的網上賣房,線上團購更具優勢。研究數據表明,48.26%被調查人最為關注團購模式,并認為房地產電子商務將會成為主流。

     調查數據顯示,53%的購房人表示如果可能,將嘗試在網上購房。但由于房產交易流程復雜、周期長,房產電子商務交易往往都需要涉及線上線下兩端。而作為普通大眾最為重要的商品交易,置業者一般較為謹慎和敏感?!秷蟾妗芬卜从吵?,購房人對房產電子商務最大的擔心集中在房源價格和信息的真實性上。這要求行業約束機制須逐步完善。電商平臺須加強自身約束能力,保障信息價格真實有效,促進房產電子商務公開透明。同時,需要將線上線下服務對接做到更加優化,以提高房產電子商務成功交易率(來源:騰訊教育   名門地產通訊員 賈英)

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