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中國急需啟動新一輪房地產調控

2012.07.26

     本輪調控兩年多來,在史上最嚴調控政策作用下,在近2000萬套保障房的建設大潮沖擊下,各地投機、投資受到了抑制,各地過熱的樓市得到了一定程度的降溫。去年下半年開始,各地成交也一度陷入低迷狀態,各地房價出現了不同程度的下跌。于是乎,很多媒體自去年年底開始為調控唱起贊歌來,說什么房地產調控已經取得成效,接下來的主要工作應該是鞏固房地產調控成果。

     可從市場表現來看,進入2012年的房地產市場卻出現了令人意想不到的局面。年初時,樓市還是“春寒料峭”,各地成交低迷,市場降價促銷普遍。接下來,在30多個城市微調調控政策的觸動下,在央行兩度降息的刺激下,全國各地的房地產市場自5月份開始不斷升溫,許多城市成交量和價格也都創出了調控以來的新高。

     在這樣的市場態勢下,在“市場回暖、房價反彈”的聲音紛紛見諸媒體的情況下,相關部門開始警覺起來,在短短兩個月時間內,國家相關部委9次傳出堅決不放松房地產調控的信號,溫總理甚至發出“必須堅定不移做好調控工作,把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策”的最強音。

     可這樣的信號,對于博弈正處在緊要關頭的房地產市場而言,其影響是微乎其微的。具體表現在:

     一是這些信號給民眾帶來的錯覺是房地產調控目標已經退而求其次。本輪調控之初,中央提出的目標是“遏制房價過快上漲”,并為此目標做出了諸多努力。此后,在房地產所引發的矛盾日益激化,房價居高不下的狀況下,中央提出“促進房價合理回歸”,在這樣的目標指引下,各地房價開始出現不同程度下跌。近來,在各地樓市出現回暖跡象,市場出現量價齊升,民眾普遍擔憂房價反彈的態勢下,溫總理做出“促進房價合理回歸,絕不讓房價反彈”的表述??偫碚f此番話的本意是希望消除民眾對于房價反彈的憂慮,可相關部委卻將總理“絕不讓房價反彈”表述錯誤的理解為現階段的房地產調控目標,這從近期相關部委官員言必稱“絕不讓房價反彈”可見一斑。

     二是這些信號沒有能夠改變民眾擔心房價反彈的心理預期,從而導致各地成交大幅攀升,樓市大有回暖之勢。7月上半月北京住宅網簽總量約為13433套,與6月份同期的成交量相比上漲約27%,與去年7月上半月同期的成交量相比則大幅上漲了約56.3%;7月上半月上海新建商品住宅成交43.9萬平方米,較6月份同期提升7.6%。其中,上周全市新建商品住宅成交合計成交1766套、21.1萬平方米,環比分別提升9.42%、5.53%。
 
     三是這些信號沒能減低地方政府的土地財政依賴心理。7月10日,經歷了10次網上報價、46輪現場競價以及300多輪配建回購房面積競爭,被稱為“準地王”的海淀萬柳地塊拍賣落下帷幕,民企中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件力壓群雄,這一價格折合樓面價約4.42萬元/平方米,刷新了北京單價地王的紀錄??偫?ldquo;絕不讓房價反彈”言猶在耳,北京新地王誕生!這實在是極具諷刺意義的一幕!

     四是這些信號沒能減少地方政府救市沖動。19日,住建部、國土部聯合發出《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》,通知強調各地要嚴格執行房地產市場調控政策,不得擅自調整放松要求,已放松的,要立即糾正。

     可就在緊急通知發出僅僅4天,南京公然松綁限購:23日下午,南京市政府召開新聞發布會,發布《市政府關于進一步擴大內需拉動消費的若干意見》,意見明確,積極支持人才住房消費,入選“321”計劃的人才,政策繳納公積金的可優先享受公積金貸款;首次購買自住商品房住房,視同南京戶籍,并可按五年內個人所得稅市以下留成部分,給予購房補貼。

     綜上,僅靠高層及相關部委向市場傳出“堅決不放松房地產調控”信號遠遠不能令房地產調控顯效,房地產所引發的矛盾難以得到有效緩解。筆者以為,中國急需啟動新一輪房地產調控。理由如下:

     首先,啟動新一輪房地產調控是穩增長的需要。今年一季度,我國經濟增長超預期下滑。GDP同比增長8.1%,較去年四季度顯著放緩0.8個百分點,連續5個季度回落。但是,考慮到閏年的因素,一季度GDP實際已跌破8%,經濟形勢嚴峻。在這樣的態勢下,中央于4月份提出把穩增長放在更加重要的位置。5月23日,國務院部署了11條穩增長的措施,其中包括擴大內需、促進消費,鼓勵民間投資、支持小微企業創業興業等政策。

     毫無疑問,這些政策對于穩增長將起一定的作用??蓮膶嵺`來看,只要房地產市場熱度不減,只要房價沒有出現大幅下跌,中央出臺的所有穩增長措施將會逐步直接或間接地轉化為刺激樓市。因為,無論是降低存款儲備金還是降息,都會讓很多民間資本以及制造業的資金流向房地產,從而進一步吹大房地產泡沫。

     故此,唯有啟動新一輪房地產調控,通過打擊投機、抑制投資、引導需求等政策促進房價下跌,才能將更多的資金從房地產市場釋放出來,投向國民經濟真正需要且真正能夠擴大內需、增加投資的領域。

     其次,啟動新一輪房地產調控是惠民生的需要。近年來,各級政府都經常提及“惠民生”,也不斷出臺相關政策以圖惠及民生??梢灿械牡胤秸畢s以惠民生之名,行謀求既得利益之實,比如30多個城市微調中央調控政策就是打著惠及民生的旗號。

     事實上,真正的惠及民生舉措應該是啟動新一輪房地產調控,在大力興建保障房的同時,力促房價下跌,讓民眾不僅能夠以合理的價位買到住房,也能騰出更多的資金用于消費、投資。
 
     第三,啟動新一輪房地產調控是維護政府公信力的需要。近年來,中央對房地產進行了數度調控,盡管政府相關部門在做報告時總是喜歡提及“調控收到了一定的效果”,可在民眾看來,以往的歷次調控絕大多數淪為“空調”,因為每次調控的結果是把房價給調上去了。我們可以毫不夸張地說,政府的公信力已經被這幾輪“空調”給消耗得所剩不多了。

     本輪調控以來,中央數度強調堅持房地產調控不動搖,調控目標也由“遏制房價過快上漲”逐步升級為“促進房價合理回歸”。在這樣的目標下,民眾看到了希望,與中央一道和地產利益群體進行深度博弈,去年下半年各地市場出現量價齊跌即為明證。

     可在近階段,各地樓市成交大漲,房價也出現攀升,這是民眾對中央調控再度喪失信心的表現,故此,啟動新一輪房地產調控,利于在最大程度上維護政府的公信力。(名門地產通訊員   張浩)

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