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中國多地祭出調控大招 房地產市場醞釀新變化

2017.07.11

以北京“3·17”樓市新政為始,中國新一輪房地產市場調控已經超過百日。本輪調控無論是范圍、頻度還是執行力度都超過以往幾輪。各地更是祭出多項從未使用過的調控“新招”,中國房地產市場及其運行環境正在發生變化。

限價升級

地方政府對商品房預售價格進行控制是房價調控的通行做法。近期,多地限價措施不斷升級。

長沙市日前規定,當地商品住房項目申請預售許可證,價格比照2016年10月的均價來確定。河南省規定,鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平,且不得捆綁車位銷售以及設置其他附加條件。

廊坊也在上月出臺新政稱,努力把房價穩定在2016年10月的水平,確保環比不增長。洛陽市在6月末出臺新規稱,各開發企業目前在售項目以今年5月9日之前簽約均價為基準價,在售房源不得高于該基準價。

中原地產首席分析師張大偉指出,預計更多城市會比對2016年10月的市場價格來執行限價政策,未來政策有顯著加碼的可能性。

2016年9月底以來的兩輪調控大潮改變了中國房地產市場的走向。鏈家研究院院長楊現領指出,2016年10月以來,中國已有超過52個城市或地區出臺調控政策,累計有120項限購政策、162項限貸政策。

土地自持

在中國運行多年的土地“招拍掛”制度被不少人視為推高房價的動力之一。開發商因激烈競爭抬高地價,從而導致商品房價上行。不過這一模式開始出現變化。

近日,上海掛牌出讓的兩宗地塊均要求在70年內競得人須100%自持。相較于過去因“限地價、限房價、競自持面積”等土地調控方式導致70年自持的結果,這是中國首次在出讓開始就表明全部面積為70年自持的土地出讓。

張大偉表示,上海此次拍賣中,土地供應模式出現了轉變。這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性,能避免土地高溢價對交易市場產生影響。

除上海外,北京、佛山、廣州等地也拍出過開發商自持70年的土地。第一個“吃螃蟹”的萬科更是一口氣拿下5塊自持土地。

易居研究院研究總監嚴躍進預計,后續實施自持政策的城市,將大多是房價上漲過快的一二線城市以及個別三四線城市。這些城市希望通過自持項目來對沖高房價,同時大力發展租賃市場,這會帶來物業供應結構和居住模式的轉變。

在政策的限制之下,房企拿地已經無法像以前那樣不計成本地瘋狂搶地,加上自持要求,現在拿地對開發商的運營實力已經有了很高的要求。在土地供應端,房屋開始回歸居住屬性。

限售擴圍

限售是本輪調控中的新手段。4日晚間,東莞出臺限售令稱,企業購房需不動產權證滿2年才能交易。西安近日也延長了限售期限,規定新房網簽滿5年方可交易。目前,中國已有逾30個城市出臺限售政策。

嚴躍進指出,買房后持有一定年限方可賣出,意味著持有房產的時間成本大幅提高,且短期轉手套現的可能性驟降。這就相當于在一定時間內,凍結了房產的流動性,有利于打擊炒房。

多項政策之下,熱點城市房地產市場大幅降溫。深圳市規劃和國土資源委員會發布的6月份房價數據顯示,深圳房價已經連續9個月環比下跌。據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計,2017年上半年北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽16332套,環比2016年下半年下滑48.6%,創下歷史新低。

不過,緊縮政策的四面圍堵也帶來一些“副作用”。一方面,投資需求和資金從核心城市“外溢”至其他城市,前期諸多高庫存壓力城市近期房地產市場“量價齊升”;另一方面,為控制新房均價,部分城市預售項目獲批價格較低,有些開發商通過“裝修款”“車位款”等各種名目讓購房者補差價,廣州等地出現“雙合同”。

交通銀行首席經濟學家連平認為,目前各項房地產調控政策已幾乎用到極致。長遠來看,緊縮調控不能無限期持續,長效機制建設刻不容緩。

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