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樓市調控效果顯現:上半年成交降溫 35城或需補庫存

2017.07.11

觀全國

銷售面積、金額增速同步下滑

國家統計局數據顯示,1-5月,全國商品房銷售面積增速比1-4月份回落1.4個百分點;商品房銷售額增速回落1.5個百分點。較2017年年初,全國商品房銷售面積、金額分別下降7.4和10.8個百分點,較去年最高點下降22.2和37.3個百分點。

銷售面積和銷售額增速的同步下滑,真實反映了緊縮政策的調控效果。

克而瑞研究中心在《2017年上半年度總結展望》報告中指出,首先是各地存貨減少疊加嚴格“限價”導致新增供應銳減,制約了銷售量增長;其次,一二線城市限購、限貸、限售等政策頻頻加碼,熱點三四線城市紛紛由刺激轉為緊縮,商品房成交規模隨之持續降低。

不僅如此,北京3·17樓市新政掀起的一波調控潮,徹底拉開了一季度和二季度商品房銷售數據的距離??硕鹧芯恐行闹赋?,二季度,商品房單月銷售面積、金額的絕對值回落至近一年的月平均水平之下,且始終處于下滑通道。

“銷售下滑是必然的,至少三季度或延續政策收緊和量價回穩的兩個主要特征,但伴隨補庫存和增供應的節奏加快,預計成交下滑幅度會不斷變小?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進在接受中新網記者采訪時說。

北京市亞運村北辰附近某小區樓外景。程春雨 攝

看城市

一線樓市成交面積下降 深圳降幅最大

分城市來看,熱點一二線城市與三四線城市間的成交情況出現分化,一二線樓市成交結構占比明顯減少。

中國指數 研究院發布的《中國主要城市房地產市場交易情報(2017年上半年)》顯示,30個重點監測城市中,17個城市上半年成交面積同比下降。其中,一線陣營中的北上廣深成交面積同比降幅較高,深圳降幅超50%,北京、上海降幅高于30%,廣州累計同比降幅為20%。

二線城市陣營中,南京樓市上半年成交面積降幅達61.19%,杭州、長沙的同比降幅也超過50%。

再來看成交套數,記者梳理官方和機構發布的成交數據顯示,上半年,北京、上海、深圳的新房成交套數同比降幅都在三成以上,而廣州表現相對平穩,同比降幅僅為一成。

據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計,北京上半年新建商品住宅(不含保障房)共網簽16332套,同比降38.6%,創2010年以來同期新低;二手房交易量也減少逾三成,房價由區域性回落逐步轉為普遍回落。上海鏈家數據顯示,上海上半年新建商品住宅成交套數約29300套,同比下跌51.78%。

深圳市規劃和國土資源委員會發布的統計數據也顯示,上半年深圳新建商品住宅共成交10502套,同比降54.7%;廣州則是四大一線城市中表現最為平穩的,上半年新建住宅網簽成交50774套,同比降10.92%。

北京市西直門附近居民小區外景。種卿 攝

問庫存

擠出效應疊加購房意愿提升 去庫存顯效

上述中指院報告還指出,截至今年6月末,中指院監測的12個城市中,除南京、寧波、蚌埠、廣州外,如北上深等其余城市庫存均有不同程度下降。三四線城市在溢出效應影響下,去庫存效果顯著。

“去庫存依然是當前樓市的主要工作,而控房價是衍生出來的任務?!眹儡S進說,三四線樓市全面回暖,與一二線樓市政策頻頻收緊不無關系;同時,此類城市購房者的購房積極性也在提升。

談及當前庫存趨緊的熱點城市,嚴躍進表示,理論上,房屋存銷比低于12個月也需要補庫存。根據易居研究院70城庫存變動數據,5月份存銷比低于12月的城市就有35個,且不僅有北京、上海、廣州、南京、重慶等熱點一二線城市,還囊括九江、茂名等三四線城市。

“對于熱點樓市,增加供給是正確方向,但供給增加的內在結構也很重要,是不是真的增加了流入市場的有效房源,決定能否緩解供求關系?!毙鲁强毓杉瘓F股份有限公司高級副總裁歐陽捷告訴中新網記者。

歐陽捷認為,一二線城市控房價有兩個基本做法:增加市場供給、控制房價上漲預期?!耙驗?,如果房價預期上漲,基于購房者‘買漲不買跌’的心理,可能會吸引剛需和改善型購房者成為‘投資者’”。

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