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融資渠道受阻成本上升,房企資產證券化提速

2017.06.27

種種跡象表明,在國內剛剛起步的資產證券化融資正進入提速通道。6月26日,惠譽評級發布報告稱,2017年第一季度,中國資產證券化發行量較去年同期翻了一番。信貸資產證券化市場的總發行量從2016年第一季度的450億元人民幣增至770億元人民幣,資產支持專項計劃的發行量從510億元人民幣增至1200億元人民幣。與此同時,在融資渠道受阻成本上升的壓力下,房企融資也開始尋求資產證券化通道。6月7日,泰禾集團發布公告稱,擬開展物業費資產證券化,并通過專項計劃發行資產支持證券進行融資,擬發行的資產支持證券規模不超過5億元,主要用于公司補充營運資金。對此,泰禾集團表示,作為公司正常的融資手段,以長期收益的物業資產融資,有利于開拓融資渠道,提高資產的流動性,增強現金流的穩定性。據中國房地產報記者了解,2017年以來,各家房企在資產證券化方面不斷提速。金融街、世茂集團、首開股份等均有動作。這背后其實是房企面臨的債務壓力所致。據Wind數據統計,107家上市房企2015年-2016年這兩年的新增有息債務規模高達8520億元,同時負債率也不斷攀升并達到歷史高值。從上市房企的數據看,整體資產負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,凈負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。顯然,房企資金鏈安全面臨較大的壓力。仲量聯行中國區資本市場研究負責人邱義升認為,鑒于中國龐大的房地產市場規模以及銀行和開發商對另類融資渠道的需求,商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)、住房按揭證券(RMBS)和資產證券化(ABS)將日益走俏,今后幾年的發行量勢必將逐漸走高。房企資產證券化擴容宏觀調控政策及金融信貸的收緊,對于房企資金鏈的影響不言而喻。盡管融資渠道受阻,但房地產銷售、投資、拿地、新開工仍超預期,投資和融資需求韌性強勁。根據克而瑞研究中心發布的數據,2017年5月,108家房企新增融資額為579.69億元,同比下跌45.3%。融資結構中,銀行貸款環比下降29.67%;受債市波動影響,房企的票據、債券發行額縮量明顯,環比下降49.9%;同期海外發債額為零。在房企融資渠道越來越狹窄的當下,資產證券化逐漸成為房企眼中的香餑餑。5月18日,由招商證券牽頭的金融街CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)成功發行。該項目以金融街中心物業為底層資產進行資產證券化,總發行規模達66.5億元,抵押率67%,期限12年,預期收益4.80%。值得一提的是,該項目是2017年以來規模最大的房地產資產證券化產品,也是深交所目前為止最大的地產證券化產品,同時還是2017年以來成本最低的同類證券化產品。七天后,首開股份于5月25日發布公告擬發行規模為不超過30億元的資產支持證券,所得資金計劃用于補充流動資金等用途。在此前一個月的4月25日,“上海世茂國際廣場責任有限公司2017年度第一期資產支持票據”項目獲得中國銀行間市場交易商協會的《接受注冊通知書》,注冊金額為人民幣65億元。該資產支持票據的獲批,標志著全國銀行間市場首單商業地產公募資產證券化項目正式出爐,這也是世茂首次試水公募ABN。房地產資產證券化開始日益受到青睞。在行業內人士看來,資產證券化潛在規模高達上萬億元,給持有人帶來的好處顯而易見。首先,通過證券化借款人可獲得利率較低的更大資金池,以更低的成本獲得更多的資金;其次,對項目發起人無任何追索權;第三,在維持基礎資產未來增長潛力的同時釋放價值;第四,可以提供表外融資,從而降低母公司的資產負債率。仲量聯行中國區研究部總監周志鋒表示,雖然資產證券化目前在中國才剛剛起步,但是它具有巨大的發展潛力,有望成為中國開發商和資產持有人的主要融資選擇,更有可能改變中國房地產金融的整體發展格局。另類融資“抓手”?作為金融創新的產物,資產證券化不僅為原始資產擁有人優化了資產負債結構,也為投資者提供了一種全新的能夠帶來穩定收益的金融產品。何謂資產證券化?通俗來講,就是房企需要資金,請來信托、銀行、證券公司把自己的債權和股權進行證券化,把穩定的現金流變成了一張張欠條,發給投資人,日后賺錢了,就會還錢。2015年7月,由世貿牽頭的“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”在上交所獲批,填補了國內物業費資產證券化項目的空白。時隔兩個月后,金科成為第二家試水的房企。2016年8月,光大房地產投資咨詢公司基于觀音橋大融城現金流入或租金收入在國內推出首款交易總額為16億元的ABS產品——大融城房地產信托投資基金。之后,雅居樂物業服務債權資產支持專項計劃、Amare-綠地酒店業房地產投資信托等紛紛浮出水面。有數據顯示,過去三年,中國房地產行業的證券化實現了80%-90% 的增長。資產規模擴張迅速,以房地產企業自身發起的證券化產品規模已達 471 億元,再加上其他口徑,將有上千億人民幣的規模。即便如此,在美國等地已經發展相當成熟的資產證券化,在中國目前仍處于起步階段。根據相關統計,2016年美國CMBS的發行總額達到760億美元,占全球CMBS發行量的98%,近年來美國CMBS的年發行量穩定在金融危機之后的500-1000億美元的水準。去年一年,美國REITs行業的市值突破了1萬億美元大關?!叭绻c美國這類的成熟市場相比,中國房地產抵押貸款證券化市場的規??芍^滄海一粟。在整個亞洲,REITs仍是一種新型的資產類型,僅有日本、香港和新加坡三地形成了完整的REITs市場。受制于法律和程式性障礙,中國內地目前尚未推出一款真正意義上的REITs產品?!蹦乘侥冀缛耸刻寡?。在去年6月新城控股宣布發行“東證資管-青浦吾悅廣場資產支持專項計劃”,作價10.5億元將上海青浦吾悅廣場注入該資管計劃時,新城控股高級副總裁歐陽捷說:“資產證券化就像是雙方結婚,要你情我愿。最終主要看兩個核心點,經營收入和投資回報率。我們吾悅系產品好的投資回報率可以在10%左右,差的也保持在6%-8%之間,相對于普通的理財產品要高?!薄案型顿Y產品一樣,這種結構性產品的風險和回報也是對等的?!敝苤句h表示,“目前在中國,優先擔保債券持有人收益率為3.5%-4.5%;第二份額或第三份額債券持有人以及夾層債券投資者,一般回報率則為5.0%-8.0%;無擔保債券持有人承擔風險最大,要求的回報率也最高,一般在7.5%以上。這些證券化產品風險和回報率均不相同,可以滿足投資者不同的風險和回報偏好?!贝鞯铝盒泄纼r及顧問服務部董事顧悅如預計,未來3年-5年,將是國內資產證券化市場發育成熟的黃金時期。目前大部分國企手握大量優質資產,一旦這些資產進行證券化,將會是非常龐大的規模。盡管房地產資產證券化被視為大勢所趨,但目前國內房地產資產證券化的市場仍不完善,而6月19日財政部、人民銀行、證監會三部委聯合發文力推PPP資產證券化或為國內的資產證券化市場提供引薦。

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