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地價瘋狂刷新 鄭州樓市瘋狂上演“速度與激情”

2016.09.10

“金科城售罄”、“萬科城售罄”、“奧蘭和園售罄”……“開盤即售罄”已成為近來鄭州市民朋友圈的熱門詞。網友直呼,買房不光要拼經濟實力,還得拼“命”。

既不是北上廣深這樣的一線熱門城市,也無法躋身經濟發達的二線“四小龍”,但中原首府鄭州今年以來樓市的瘋狂程度,絲毫不亞于前者,引發一片嘩然。

地價接連創出新高,售價預計突破每平方米5萬元;市區在售商品房一個月內普漲超千元,秒殺盤接連出現……一連串的高亮現象,像一針針興奮劑,挑起了大眾的興奮情緒,讓房價成為這座城市里最熱的話題。

地產大鱷你追我趕

鄭州地價瘋狂刷新

鄭州土地市場正在上演“生死時速”。有網友評論稱,鄭州地價現在一個月不刷新幾次紀錄,都讓人不放心。

45日,一塊標號為“鄭政東出〔20165號”的土地,以網拍方式出讓。經過147輪的競價后,這塊地以22.31億元成交,均價2049.04萬元/畝,使鄭州地價首次超過2000萬元/畝。據測算,樓面價接近1.23萬元/平方米。

新紀錄的熱度還沒過。61日,鄭州市鄭東新區的一塊地,歷經64輪競價,終以17.91億元的價格成交,以畝均單價約2413.7萬元刷新鄭州土地單價紀錄。

正當大家對僅僅維持了不到兩個月的短命紀錄惋惜不已時,令人意想不到的是,一個小時后,另一塊土地以畝均單價2603.4萬元,再次將壽命為一個小時的老紀錄拋于馬后。

上述的幾塊土地,都來自號稱“地王窩”的鄭州北龍湖區域。其位置優越,是鄭州東區僅剩的整片未開發區域,地塊干凈,不可多得。從規劃上,龍湖地區是鄭東新區的點睛之筆。自2011年以來,這里就吸引恒大、建業、正弘、正商等地產大鱷搶灘攻城。

“既是地王窩,出幾個地王也就不足為奇。畢竟,哪個城市沒有幾個高端樓盤呢?”正當業內人士分析論證,稱不必過分關注之時,一切又突然發生了變化。

78日,歷經3個多小時566輪的廝殺,鄭州萬科美景終以25.024億元拿下鄭紡機地塊,單價為2682.38萬元/畝,拿下鄭州土地市場新的總價、單價雙料冠軍。

之所以讓人震驚,就是因為與“地王窩”里含著金湯匙出生的地塊不同,鄭紡機地塊,是位居鄭州三環內的老城區。附近有海棠園、綠苑小區、豫森城等項目,多為成熟小區,房價每平方米1萬元出頭。萬科拿下這一地塊后,預計售價將達到每平方米2.5萬元。

這仍然不是終點。818日,鄭州北龍湖區域的13、14號地塊,再次刷新了地價紀錄。

其中,13號地塊被融創中國旗下的河南融創置業有限公司以25.54億元競得,單價每畝3631萬元,樓面價每平方米3.6萬元,拿下鄭州土地市場新的總價、單價、樓面價“三料冠軍”。

14號地塊,歷經9個小時的激烈競爭,被北京覽秀城置業有限公司以35.1億元拍下,單價每畝4184萬元,樓面價每平方米3.7萬元。這也使得它又超越13號地塊,奪走鄭州土地市場總價、單價、樓面價“三料冠軍”稱號,同時也創出鄭州土地拍賣史上最長競價時間紀錄。業內人士預測,該地塊的住宅,將來的售價將突破每平方米5萬元。

截至目前,今年鄭州土地市場已經10余次刷新紀錄。而未來,“地王窩”里還有土地等待拍賣,新紀錄恐怕也指日可待了。

房價伴地價齊漲

二線與一線同飛

鄭州地價飛漲,帶來的直接效果,就是市區和郊縣的所有房子價格普漲。而身邊樓盤的價格瘋漲,讓每一個鄭州市民都倍感亢奮。

在一手房市場,多個樓盤輪番上演捂盤惜售、一夜調價的戲碼。僅7月份,鄭州主城區及郊縣在售樓盤均價上調1100元,有的地產商甚至一月內漲價超過30%。一套90平方米的住房,近兩個月來售價可以上漲超30萬元。

二手房的漲幅也“不甘示弱”。據某數據中心的數據顯示,鄭州市二手房住宅掛牌均價,從今年1月的10262/平方米,已經一路飆升至7月的12178/平方米。

劉女士從去年年底開始看二手房,直到現在也沒買到房子。用她的話說,剛開始是對房子挑來挑去,總想等更好的,后來就突然發現,原來不太看好的房子都買不起了。“剛開始看的時候,中介就帶著我一個人去看,服務很熱情。后來看房時,就往往是好幾撥人一起看,中介對我也愛答不理了?!?/span>

如今,鄭州人朋友圈有個名詞新解——“得房率”,即你能買到房子的概率,調侃之余,顯得十分無奈。

既不是北上廣深等熱點城市,也算不上經濟發達的強二線城市,鄭州的房價近年來雖然穩步上升,但始終是不溫不火,為何今年會有如此瘋狂的表現呢?

此番鄭州樓市的瘋狂并非個例。從全國范圍來看,今年以來,以上海、深圳為代表的一線城市樓價率先啟動,蘇州、南京、廈門、合肥四個城市也因房價大漲,被業內戲稱為二線“四小龍”。

818日,國家統計局官網發布的7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,新建商品住宅(不含保障性住房)價格同比上漲的城市有58個,最高漲幅為41.4%。二手住宅價格同比上漲的城市有52個,最高漲幅為44.1%。新建住宅價格中,合肥同比增長33.8%、南京同比增長33%、廈門同比增長39%,增幅高于北京、上海等一線城市。

二線城市房地產普遍火熱,主要原因大概有兩個方面:首先,此前在一線城市普遍限購階段,二線城市的房屋成交量激增。在房企銷售回暖且資金充裕時,繼續買地的熱情就明顯高漲。眾多房企將目光聚焦二線城市,致使二線城市土地供應量難以匹配企業投資需求,“僧多粥少”便造成了二線城市逢土地拍賣必創紀錄的局面。

其次,二線城市與一線城市相比,各種基礎建設還在起步階段,地方財政收入對土地銷售的依賴性還很強。在這種情況下,二線城市地方政府出臺的樓市政策相對寬松。這就導致因嚴厲的一線城市樓市政策擠出的大量資金,最終投在了二線城市。

撇開大環境不言,從小環境看,鄭州也具備一定的特殊性。河南是名副其實的人口大省,且常住人口城鎮化率低于全國平均值10個百分點,城鎮化浪潮仍在發力,購房的剛需仍在增長。而鄭州作為全省的唯一區域中心,虹吸效應非常明顯。

河南省房地產業商會常務副會長趙進京稱,近年來,鄭州每年新增人口數量超過20萬人,目前地產庫存去化周期僅為5.7個月。市場需求大,開發商自然愿意重金投入。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,鄭州和同類城市不同,它的人口和交通優勢是其他城市無法比擬的,無論是剛需還是改善需求,都非常旺盛。

央企拿地有錢任性

地價競賽誰來買單

值得一提的是,今年以來在鄭州創下地價紀錄的開發商,多數為外來實力名企,其中有相當數量是央企,而鄭州本地企業則略遜一籌。相關數據顯示,不只鄭州,今年各地誕生的地價紀錄中,超過八成是央企聯手上市公司創下的。

有分析人士指出,憑借央企背景可以獲得低息貸款,充足的資金使其能夠在土地的競爭中占據優勢。

興業證券此前發布的一份研報指出,央企之所以比普通國企和民企開發商更加瘋狂拿地,除了低廉的資金成本,更重要的是他們面臨強大的“自保壓力”。這份報告分析稱,當前地產央企“退出并購潮”再次來襲,許多地產業務不夠發達的央企非常擔心自己即將成為被并購的對象,所以只能快速做大地產業務,這就意味著較為迫切的拿地需求。

河南本地房地產企業建業集團董事局主席胡葆森說:“我們也參與過個別地王的拍賣,但最后競爭對手是央企,跟央企拼就等于跟銀行拼?!彼€分析稱,央企拿地,除了算經濟賬之外,還要算廣告賬、戰略賬和品牌賬,情況比較復雜。

也有經濟界人士一針見血地指出,與民營企業動輒賭上身家性命相比,央企的投資,并不完全看重成敗,沒見過那個央企老總因為項目投資失敗就下崗失業的,因此央企在土地拍賣中也就顯得任性十足。

伴隨著地價紀錄的“更快、更高、更強”,鄭州房價無疑已竄入“狂犬模式”。但最終,為地價競賽埋單的,不是蜂擁而至的土豪們,而是廣大剛需和改善人群。我們不禁要問,誰會為這只“狂犬”打一針“疫苗”?

分析人士稱,如果我們不警惕二線城市樓市政策寬松所引發的漏洞,不及時監管一線城市退出的炒房資金,那么二線城市很有可能成為樓市調控后的高房價重災區。

房地產實戰專家、王牌智庫首席專家上官同君指出,當前鄭州房價快速上漲,增速過快,極不正常,老百姓擔心房價上漲的心理恐慌日益嚴重,政府此時應該出手遏制樓市恐慌。

河南財經政法大學教授劉社建議,政府可以公示,并加大土地供應量,在開發商“任性漲價”的同時,也希望有相關部門能夠進行監督。

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