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鄭州樓市兇猛:商品房庫存減少 “地王”催漲房價

2016.08.25

土地交易市場已無法用理性來形容,那房價呢?  

鄭州地王頻出,尤其是818日龍湖新地王誕生后,鄭州樓市一夜之間高燒,有樓盤售價直接每平方米上調5000元,甚至有樓盤搞起了競價拍賣。

目前鄭州房價已經破萬,房價的天花板在哪?國內一線開發商在鄭州土地競拍市場廝殺激烈,鄭州樓市又將何去何從?

?據鄭州市房管局數據,今年前7個月,新房和二手房價格都在持續上漲中。樓盤一次性調價5000/平方米、一日清盤、競拍選房……

?那么,是什么原因造成了房價如此瘋漲?是真實的剛需還是開發商抬價?或者是投資者炒房的結果?購房者究竟是理性購房還是盲目跟風?

策寬松

業內人士介紹,今年鄭州房地產市場的向好,首先得益于政策的寬松。首套房首付降至20%,二套房首付降至30%。省商業經濟學會會長宋向清介紹。今年219日,財政部發布房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策通知,同時,對個人購買家庭改善性住房,進行減免稅。

當前房地產市場的總體回升主要是由于減免稅費、降低首付比例、調低房貸利率、鼓勵農民買房等多種利好政策促進和市場預期變化所引起的。宋向清表示,這些房產政策的實施,刺激了購房市場的需求。

庫存量減少

鄭州商品房的庫存量也在逐漸減少,已經到了恐慌警戒線。鄭州市住宅與房地產業協會秘書長葉琦介紹,到去年底,鄭州市區商品住房去化周期8.3個月,比2014年底的9.7個月減少1.4個月,處于合理區間。在地產領域,庫存16個月能售完屬于供不應求,超過12個月售完才會考慮庫存積壓因素。正常情況下,在一個城市中,庫存規模維持在8~12個月的去化周期屬于正常水平。不過這也正好說明鄭州住宅市場銷售狀況良好,房價上揚不缺少動力。

但進入2016年,在國家去庫存政策紅利的影響下,鄭州商品房存量逐步下降,6月底存量524.6萬平方米,按上半年月均成交量計算,鄭州商品住宅去化周期不足4個月,庫存略顯緊張。到了今年7月底,鄭州市商品住宅市場庫存量為215.70萬平方米,按照近3個月月均143.42萬平方米的去化速度計算,庫存去化完畢僅需1.5個月,已達恐慌警戒線。

地王催漲

2016開年以來,鄭州已出爐了10地王,地價屢創歷史新高。直至78日萬科一擲25億元拿下鄭州主城區地塊后引起市場強烈震動。老段子今年沒買房,一年又白忙今天沒買房,一年又白忙的聲音取代。

78日后,鄭州樓盤一周單價漲了1000/㎡以上的有16個,漲了1000/㎡及以內的則高達35個,最高的一家樓盤一次性漲價3000/平方米。有的地產商甚至一月內漲價超過30%。一戶90平方米的住房,近兩個月來售價上漲超30萬元。

到了818日龍湖新地王誕生后,有近20個樓盤調價,最多的建業天筑一次性調價5000/平方米,還有部分樓盤封盤不賣。821日到22日,鄭州有鴻園和金茂成兩個樓盤一日清盤。而有一家樓盤甚至采取了競拍的方式選房,令人咋舌。

投資者進入

業內人士介紹,在鄭州,有了不少來自外地的投資客。北京、深圳等城市的房產價格實在太高了,他們想炒也炒不動,因此,不少人就轉戰到鄭州等二線城市了。本土房產交易平臺真二網合伙創始人鄧鵬介紹,在他們接觸的客戶中,外地來的投資客數量在逐漸增多。河南省商業經濟研究所所長張進才表示,鄭州房價飛升和中國經濟轉型也有一定關系,投資大環境不好,加上寬松貨幣政策的鼓勵,導致炒房成了一項重要投資。

鄭州市房管局發布的20151~9月鄭州市房地產市場運行情況報告顯示,2015年前9個月,根據購買商品住宅人員戶籍分類數據,其中本市購房人群占比26.45%,外地購房人群占比73.55%。在外地購房人群中,本省其他地區(除鄭州外)占比65.47%,外省市占比7.89%,其他占比0.19%”。聽說合肥購房團已經到鄭州、長沙掃房了。業內人士表示,周邊省份的省會,特別是合肥的房價漲得特別厲害,房價遠高于鄭州。但從區位、交通等方面相比,合肥不如鄭州,這也說明鄭州房價還有不小的上漲空間。

宋向清介紹,2016年,北京、上海、深圳的房價率先上漲被抑制,但房價猛漲確實嚇住了很多人,這波恐慌和投機潮波及二線城市,投資客紛紛進入沒有限購的二線市場。有人估計,在鄭州的這波購房者中,至少20%是投資客。

恐慌性市場

對于已經無法用理性來形容的土地市場,更無法用理性來判斷房價。人們認為房子沒有最貴,只有更貴。今年上半年鄭州房價每平方米漲了1006元,相當于一套房(100平方米)在這期間上漲了10萬元。上周剛擠破頭在南陽路與黃河路交叉口附近樓盤到一套房子的張先生說。根據鄭州市統計局數據,2015年鄭州市城鎮居民人均可支配收入達31099元。也就是說年初你一猶豫,三年多又白忙了!

7、8月份以來,開盤即清盤的消息不時傳出,撥動著每個購房者緊繃的神經。面對如此緊俏的市場,二手房一日上漲15萬元的消息一時傳遍了大街小巷。在此情況下,房產中介更加惜售或坐地漲價,進一步加劇了供求矛盾。購房者也陷入恐慌,著急買房的不在少數,他們堅信,房價還會再漲。

今年一季度,鄭州樓市的量、價較為平穩,但由于一線城市的傳導效應,二季度鄭州也受到一定的影響,加上其他多種因素的疊加,包括國家的信貸政策,國家和地方從去年開始推出的一系列去庫存政策,鄭州土地市場上地王頻出等,整體上房價呈現上揚態勢。” 王牌智庫(深圳)有限公司董事長上官同君說,這種情況給老百姓造成了一種恐慌,老百姓被恐慌裹挾著往前跑。“‘地王帶給人們最大的影響是對房價的預期,買漲不買跌,道理就在這兒。

 

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