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貨幣地王多因素共推房價上漲

2016.08.05

 “這一輪房價上漲多少讓人有些猝不及防,漲幅大、速度快。中國經濟時報記者采訪的多位北京、南京購房者表示,今年年初時,開發商以及專家對樓市大都持謹慎態度。但從當前的上漲勢頭來看,樓市再次驗證了它的不可預測性。

81日,中國某研究院發布的報告顯示,7月份全國百城住宅均價環比上漲1.63%、同比上漲12.39%,漲幅均擴大。這已經是百城住宅均價環比連續15個月上漲,同比連續12個月上漲。

上半年熱點城市房價加速上漲

如果要評選2016年上半年房價漲得最瘋狂的地方,南京一定會入選。

原本沒那么著急買房,但自從春節時就不斷有消息說南京房價漲得太快,我也有點坐不住了,跑了幾個項目都發現,幾乎幾天一個價格,簡直瘋了。南京一位購房者李正軍()告訴記者,之前自己一直在關注南京市浦口區正榮潤江城項目,但因為要和家里人商量,再加上總價相對較高,一直也在猶豫,沒想到開盤時價格已經漲到了22000/平方米,與201510月自己關注時的價格相比,每平方米已經漲了五六千塊錢,后來再一猶豫,中意的戶型已經賣光了。現在我還沒買呢,一方面覺得再不買還得漲,一方面又覺得現在買了沒準是高位接盤,又想再等等。李正軍說,房價漲成現在這樣,他也不知道該不該買了。

從今年年初開始,南京的房價漲幅曾經一度位居全國前三。統計數據顯示,4月份南京新建商品住宅價格連續第14個月上漲,環比漲幅更是創下2009年以來的新紀錄,達到4.4%,僅次于合肥、廈門,位列70城市中的第三位,將北上廣深四個一線城市統統甩在后面。

從國家統計局發布的6月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據來看,在新建商品住宅方面,合肥、廈門、南京三個熱點二線城市依舊是全國新建商品住宅的領頭羊,相比5月份漲幅分別達到4.9%、4.7%4%。據統計,截至6月底,廈門、南京、合肥這三個城市的房價已經較去年同期分別上漲了34%、31.5%29.1%。

與二線城市相比,北上廣深的住宅價格今年上半年也是奔跑在快車道上。

以北京為例,中原地產數據顯示,今年上半年,北京商住房銷量頻刷新高。其中,4月份商住房銷售占比超過當月全部住宅成交量的一半以上,通州區的商住成交量更是達到66%。

自北京通州區成為副中心以來,房價一路飆升。通州綠地中央廣場·悅公寓項目去年年初入市的時候大概是33000/平方米,收盤的時候已經漲到了45000/平方米,漲幅達到了30%。購房者童小姐告訴本報記者,自己作為工薪階層,在通州買房的難度越來越大,單價越來越高,面積只能越選越小,就這樣壓力依然很大。

據上海中原地產數據顯示,7月上海一手市場新建商品住宅成交面積達到131.4萬平方米,環比增加5.2%。在改善型、中高端樓盤活躍推動下,成交均價再創歷史新高,為37319/平方米,環比上漲1.9%。廣州、深圳也均有漲幅。

業內人士認為,一線城市商品房銷量之所以如此火暴,主要是因為住宅長期限購,再加上大家對城市未來房價上漲有預期,而在此預期下,一線城市商品房銷售未來仍將呈現量價齊升。

二手房市場高燒不退

北上廣深等一線城市和二線熱點城市房價在今年上半年上演了樓市的又一次瘋狂后,二手房市場價格也隨之開始量價齊漲、高燒不退。

在國家統計局發布的70個大中城市6月份二手房價格中,北京二手房環比上漲1.4個百分點,同比上漲33.4%;上海二手房環比上漲2.2個百分點,同比上漲30.5%;廣州環比上漲1.6個百分點,同比上漲19.7%;深圳環比上漲0.8個百分點,同比上漲38.5%。與此同時,二線熱點城市二手房價格也是一路上揚。據合房網二手房數據中心顯示,7月合肥市二手房掛牌均價14052/平方米,環比上漲4.5%。雖然為了控制房價過快上漲,合肥也實施了限貸政策,但從市場反應來看,限貸對樓市影響有限,不影響房價繼續上漲。

多因素共推房價上揚

對于這一輪房價快速上漲的原因,多位房地產業內人士表示,除了熱點城市剛性需求旺盛外,貨幣超發、地王頻出等原因對房價上漲也起了很大的助推作用。

同策咨詢研究部總監張宏偉在接受本報記者采訪時表示,從需求角度來看,這一輪房價上漲幅度較大的是三個經濟圈中的核心城市,因為這些城市經濟更發達、人口更集聚,因此需求也更旺盛。從市場指標來看,這些城市的去庫存壓力更小,而通過這一輪的快速銷售,去化率很高。背后反映了城市土地供應量有限,導致市場的開發供應量有限,再加上市場需求相對旺盛,常住人口數量保持持續增長,購買力也在不斷增長,從這個角度來看,一線城市和二線熱點城市房地產的供求關系仍然處于供不應求的狀態。

上述這些城市越來越沒有去庫存的壓力。張宏偉說,因為在市場低迷時,這些城市去庫存壓力本身就不大,而當市場一旦復蘇好轉,這些城市也會在全國率先復蘇好轉起來,這從這一輪房價上漲的過程就可以看出。

除了需求旺盛外,更為關鍵的原因是資金過度聚集的結果。據央行統計數據顯示,2016年一季度,我國金融機構房地產貸款余額同比增長22.2%,增速比上年末高出1.3個百分點,比各項貸款增速高出7.5個百分點。有分析認為,當資金過度聚集樓市,使得年初以來北京、上海、深圳、南京等熱點城市住房交易價格大幅上漲,一度引發社會恐慌性購房需求,進一步加劇了房價對收入和租金的偏離。

2015年起,房貸新增數額就大幅上升,而到了2016年增幅更大,半年的新增額已接近2015年全年數額,這正是這波一線城市和部分二線城市房價暴漲的關鍵原因之一。自2014年年底,央行開始降息、降準,累積到目前,資金成本已經大大降低,而且貸款環境也比較有利于購房者。除此之外,地王頻出,房價預期也會進一步上揚。孫鶴表示,在土地財政的影響下,近幾年一些熱點城市的土地供應量非常有限。以北上廣深等一線城市來看,由于當前市區土地稀缺,核心地區土地幾乎沒有也導致了市區新開樓盤價格高漲??梢哉f,外圍地區在地王的催生下房價上漲預期強烈,也促使了市區房價的進一步上揚。

 

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