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鄭州上半年商品住宅供不應求 去化周期僅3.9個月

2016.07.30

專家預測:下半年房價穩中趨漲

近日,國家統計局發布了6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據,鄭州市新建住宅價格指數環比上漲1.6%,比去年同期上漲9.2%。 這是鄭州市新建住宅銷售價格指數自20155月來的第13次上漲。

同時,記者從鄭州市住房保障和房地產管理局了解到,截至2016630日,鄭州市商品住宅銷售均價達9661/㎡,較1月份上漲1006/㎡。

上半年 鄭州房價1㎡漲1006

盡管老百姓希望房價能夠有所下降,但根據市場運行情況,除一線城市的限購政策起到對沖房價上漲的趨勢外,二線城市如南京、合肥、武漢、鄭州等地,商品住宅均價仍持續走高。

近日,鄭州市房管局公布數據,6月鄭州市區商品房均價9661/㎡,比今年1月每平方米貴1006元。以市民6月買一套100平方米房子為例,要比1月份買多掏10.06萬元。

鄭州市住宅與房地產業協會有關負責人說,在政策利好和銷量穩定的雙重帶動下,上半年銷售價位呈現趨漲現象。特別是2月份不限購的城市首套房首付款可低至20%,二套房首付最低降至30%。剛性需求及部分改善性需求得到釋放,庫存去化明顯,將平均價位抬高,春節后,鄭州樓市呈現供不應求態勢,市場表現較為火熱。

值得注意的是,1~6月,鄭州市商品住宅均價漲幅相較去年同期,略有下調。根據鄭州市房管局統計,20156月,鄭州市商品住宅均價9395/平方米,比去年1月每平方米貴1405元。

難道說,去年同期鄭州房價上漲趨勢要比今年更加兇猛?對此,鄭州市房管局一位負責人說,去年上半年鄭州市區商品住房銷售均價8738/㎡,但鄭東龍湖區域幾個高端樓盤集中備案,拉高了整體房價,如果去除高端樓盤(單價超過2萬)的影響,鄭州6月房價屬于持平略增。

為此,記者查閱國家統計局住宅銷售價格指數發現,鄭州市新建商品住宅銷售價格,自20151月至今,以每月0.1%~1.1%的幅度波動,整體處于小幅上漲的態勢,并無異常。

銷量

商品住宅供不應求 去化周期3.9個月

根據克而瑞數據統計,2016年上半年,鄭州市商品住宅銷售面積達623萬㎡,較去年同期上漲71%。與全國主要城市相比,鄭州商品住宅銷量處于中等水平,但增長率高居前五,上升較快。

克而瑞高級分析師李曉兵分析,隨著房地產市場逐步成熟,近年供求比呈平穩態勢,2016年上半年鄭州商品住宅銷售量攀升,市場呈供不應求態勢。

克而瑞數據顯示,上半年鄭州商品住宅供應量為464.87萬㎡,成交623.10萬㎡,市場存量處于下行狀態。

據悉,鄭州市商品住宅存量自2014年下半年起,便一直處于下行狀態。進入2016年,在政策紅利的持續影響下,存量逐步下降,截至目前存量524.6萬㎡。

按上半年月均成交134.35萬㎡的速度計算,去化周期僅為3.9個月,僅次于南京、合肥、上海和武漢,市場狀況比較健康,去庫存效果良好。

屬性

剛需仍是主力 市場正向改善型過渡

時間往前推半年,假如有人說鄭州是個“屌絲”之城,很多人都會贊成。但在今后,鄭州或將扔掉屌絲之城的帽子。

從戶型結構上看,上半年鄭州房地產市場,三房的銷售比例正在逐步提升,已超過市場一半份額。同時,四房比例也逐步增加。

據統計,上半年,鄭州有31.7%的購房者選擇兩居室,50.5%的購房者選擇三居室,12.1%的購房者選擇四居室甚至更大的戶型。而在2015年下半年,購買四居室甚至更大戶型的購房者只占到6.8%。

克而瑞高級分析師李曉兵表示,隨著“二孩”政策的放開,客戶對產品的功能空間要求明顯提升,產品驅動將會越來越重要。

從成交面積段來看,90㎡及以下的商品住宅仍占據市場半壁江山,90~120㎡的住宅占比23%,120~140㎡的住宅占比16%,140~180㎡的住宅占比8%,180㎡及以上的住宅只占3%。

由此可以看出,目前的鄭州房地產市場,剛需仍是主體,改善類產品成交占比已逐步提升,整個市場正在向改善型過渡的發展階段。

從產品結構上看,客戶需求的多樣性逐步顯現,整體仍以二房、三房為主,80~90㎡為絕對主力面積段。

細分

二七、中原、管城偏剛需,鄭東、金水偏改善

分區域分析上半年的鄭州房地產市場,二七區在商品住宅供應及成交量上都位居榜首,鄭東新區則以18303/㎡的均價,成為成交均價最高的區域。

從供應量上看,二七區以119.2萬㎡位居榜首,中原區、惠濟區分別以80.7萬㎡、71.5萬㎡列二、三名。

在成交均價上,鄭東新區以18303/㎡的均價繼續領跑鄭州樓市,中原區則以7624/㎡的均價成為單價最便宜的區域。

二七區、中原區、高新區住宅價格相對較低,為性價比較高區域,吸引大量剛需客戶置業,在成交量上,分別以115.6萬㎡、104.6萬㎡、87萬㎡位居前三。

“整體市場以二房、三房為主,二七區、中原區、管城區的剛需屬性較為突出,鄭東新區與金水區成為主要的改善區域?!崩顣员硎?,目前鄭州樓市70~90㎡為市場主流,尤其是高新區、中原區、二七區,90㎡以下產品占較大比例;鄭東新區為主要改善區域,戶型面積較大。

預測下半年 房價穩中趨漲

河南財經政法大學教授李曉峰說,受樓市寬松政策和金融寬松政策的長期影響,以及鄭州市持續緊張的供求關系,預計下半年剛性需求依然強勁,改善性需求得到持續釋放,市場銷量保持穩定,銷售價格保持穩中趨漲的態勢。

河南省房地產業商會相關負責人也認為,由于上半年外地房企進入鄭州,非城中村用地稀缺,開發商競爭激烈,土地價格整體呈現快速增長趨勢,地王頻出。下半年項目集中入市,或將進一步拉高房價。鄭州市上半年房價漲幅相比去年同期1405/㎡略有下調,但仍處在合理區間?!巴瑫r,根據目前鄭州市商品住宅的存量以及房企上半年拿地情況,銷售價格保持穩中趨漲的態勢。預計今年下半年,鄭州商品住宅均價有望破萬?!?/span>

據悉,自78日,萬科美景以25億元的天價拿下鄭紡機93畝地塊后,鄭州樓市開始了今年以來第三輪漲價潮。據記者不完全統計,有不少于28個樓盤宣布將在7月中下旬進行提價,漲價幅度在300~3000/㎡不等。

 

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