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調控“隱而難發” 房價小幅漲是大勢

2016.07.29

今年以來,一種近乎焦慮的緊張狀態在購房人群中蔓延,剛需客、投資者紛紛入市,很多樓盤不搶可能還買不到房。

從領漲的城市來看,2月前領漲均為深圳、上海、北京等一線城市,從3月一線城市收緊調控后,以廈門、合肥、南京外加未納入70個大中城市統計的蘇州,并稱今年房價快速上漲的二線“四小龍”。

不過,真實感受永遠比數據來得更激烈,尤其是土拍對房價上漲的直接拉升!

715日,昆山經歷了一場聲勢浩大的土拍,“逢土拍必漲價”!新地王出來后,數據顯示,土拍后就有十余家項目在房價上做出了調整,最高單價上調三四千元。

借鄭紡機新地王之勢,鄭州開發商紛紛漲價每平方米200元至3000元不等,甚至有樓盤封盤暫停銷售,新開盤項目銷售85%以上已是常態。在趕集網,記者看到二手房價格也一路走高。

人們想不通為什么房價怎么就像坐了火箭一樣“咻”地一下子就漲了上去。事實上,房價上漲的背后有被低估的購房能力和被高估的有效供應。“房價收入比”常作為評價購房能力的重要指標,國際上通常認為3~6年為合理區間。按照更有代表性的二手房成交均價,北京市2013~2015年房價收入比分別為13.75、13.7013.67,已遠超合理范圍,難以解釋樓市“再創新高”。

實際上核心城市住房的有限供給和無限需求的矛盾,使得住房只可能滿足中高收入人群需求,而這部分人占比不高,但總量依然客觀。比如,金融、地產、互聯網、高科技、教育等行業的高收入人群,就支撐了房價的高位上漲。

而有效供應似乎也被普遍高估。核心城市逐漸以二手房作為成交主體,從數據看,二手房的掛牌出售量巨大。但實際上,在價格上漲期間,有效出售意愿的房源非常有限,再者,由于二手房普遍房齡較長,使得優質房源數量較為有限。

房價會一直這樣高速增長嗎?對于下一步樓市走向,專家判斷本輪小周期已接近尾聲,并會以相對緩慢的方式開啟調整。小周期頂部的判斷更多基于經驗。2011年以來小周期頂部的特征普遍是地王頻出、上漲擴散至三四線以及政策面的警示。

但本輪頂部調整將是緩慢的,且由于樓市調控政策的“隱而難發”:一方面,宏觀經濟維持高增長對地產的依賴超過從前,嚴厲的調控將打擊投資復蘇;另一方面,去庫存依然是全年經濟工作的重中之重。房價也會保持穩步小幅上揚的態勢。

 

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