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地王”頻現 下半年土地供應料“因城施策”

2016.07.14

今年上半年,部分城市的土地市場持續火熱,“地王”層出不窮。數據顯示,全國300個城市土地出讓金總額較去年同期增長34%。業內人士表示,下半年熱點城市“地王”涌現的頻率或有所下降,但地價仍可能維持高位,監管部門將繼續規范市場交易。同時,土地供應政策下半年將更有針對性,更多“因城制宜”的措施或出臺。

 土地出讓金大增

 中國指數研究院研究報告顯示,2016年上半年,全國300個城市土地出讓金總額為10818億元,同比增長34%。其中,住宅用地(含住宅用地及涵蓋住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為8466億元,同比增加53%。

 但一線城市受供應縮水影響,成交量及出讓金雙雙下滑,降幅居其他類型城市前列。二季度少量入市宅地受到房企激烈爭搶,“地王”由中心城區向遠郊及新城擴散。一線城市供應有限使眾多品牌房企轉戰二線重點城市拿地,南京、蘇州、合肥等地首當其沖,相關城市、區域地價紀錄頻頻被刷新。上半年二線城市樓面均價及出讓金明顯上漲。三四線城市延續前期低迷走勢,與一二線城市的市場情況相比趨于分化。

 中國銀行國際金融研究所李佩珈認為,近年來地價高企且漲幅較大,而實體經濟回報率有所下降,房地產企業回報率依然較高,大量資金仍在涌入房地產市場。比如,2015年房地產類上市公司ROE約為10%,而制造業公司只有5%。此外,一線城市土地供應相對有限,部分房地產企業前期土地儲備較少,也一定程度上造成上半年“地王”頻出。

 克而瑞信息集團高級副總裁于丹丹表示,地價的傳導已經深刻影響到了置業者的購房決策,一些區域“地王”的出現自然地抬升了房價。今年上半年,全國共計成交了110宗總價、單價“地王”,短短半年已超過200972幅的數量,創出新高。

 上半年保利地產拍下4幅“地王”,總計金額達到159.4億元。信達地產拍下3幅“地王”,耗資215億元。陽光城集團首席財務官兼首席營銷官辛琦認為,從財務角度看,某個行業利潤率越來越薄時,肯定是企業搶資源搶得很厲害的時候,這和其他行業的情況一樣。在資金寬松的情況下出現“地王”是正常的。

 此外,國土資源部日前下發《土地利用總體規劃綱要(2006-2020年)調整方案》,對各省市2020年耕地保有量指標作出調整。其中,北京、天津和上海三地2020年的耕地保有量指標大幅降低。首創證券研究所所長王劍輝表示,耕地保有指標的降低釋放出熱點城市建設用地指標增長的可能性,從而有望緩解核心城市對土地資源的需求,平抑地價過快上漲。

 防范土地市場過熱

合肥市日前出臺了《關于進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》。該通知表示,實行差異化供地政策,在商品住房價格較高、價格波動較大的區域增加居住用地供應。

在市場高燒的南京,相關部門也出臺了調控政策。在日前南京的土地拍賣中,8宗宅地僅1宗成功出讓。5宗地塊超過最高限價、2宗因臨近限價時舉牌過多無法判斷,最終全部終止出讓,多數房企空手而歸。

某研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,在自由競拍的土地市場,依然是價高者得,因此后續仍需繼續規范市場交易。比如,應推進完善限拍制度,抬高拿地門檻,同時要保障房企合法拿地的權益。

業內人士表示,對于土地成交過熱地區,還可效仿此前某些地區已推行的經驗。比如,地塊在公布出讓起始價時,也公布競拍最高限價。在拍賣中超過規定溢價率后,停止競價,改為競爭配建保障房面積或保障房建設資金,配建面積最多者或出資最高者為競得人。這些舉措的根本目的是讓房產市場冷靜下來。

嚴躍進表示,在控制房企過激拿地上可從三方面入手:一是限制部分房企拿地資格,比如近兩年房屋質量問題較多的房企應被限制拿地;二是加大力度推廣類似上海目前推出的租賃型公寓住房模式,這樣能夠對房企拿地形成更大約束;三是讓房企一次性繳付土地出讓金,抬高了資金門檻。

明源地產研究院副院長劉策認為,在土地交易市場投資過熱的城市應盡可能視條件增加土地供應量。在無法新增供應的地區,價格本身也是一種調節機制,自然會通過價格門檻削弱房企拿地熱情,促使土地價格理性回歸。應通過土地供應計劃來穩定市場預期,抑制非理性盲目競拍因素。另外,一線城市要解決“地王”問題,可在舊城改造層面出臺政策,加快舊改供地進程。

“地王”或減少

整體看,土地供應政策在下半年或進一步收縮。政府力求不出現新一輪樓市泡沫,部分地區勢必收縮土地供應量或控制競拍價格上限。開發商在一二線城市激進囤地擴充土地儲備的熱情需警惕,而三四線城市現有庫存過高、對房企的吸引力有限,在這種情況下地方政府的土地供應策略顯得尤為重要。2016年下半年,更多“因城制宜”的策略將面世。

克而瑞研究中心發布報告認為,下半年三四線城市的土地供應預計保持緊縮狀態,熱點城市“地王”涌現的頻率或下降,但地價仍可能維持在高位。目前,蘇州、南京等熱點城市雖面臨政策調控壓力,但在行業集中度快速提升、大中型企業規模訴求高漲的背景之下,土地市場可能難出現實質性降溫。

廣發證券房地產行業首席研究員樂加棟認為,一般而言“地王”頻頻出現,政策會逐步縮緊。從過去幾輪地產周期看都是如此。

正榮集團總裁助理劉翔則表示,只有相對地王,沒有絕對地王。房地產三年一周期,一定會出現波動。正榮不放過一次機會,但也不會瘋狂拿地。

融僑集團副總裁兼首席投資官康紅恩表示,從今年下半年開始,調控窗口期可能快到了,不少城市都在大量推地。在這種情況下,房企不要被少數“地王”或者被“地王”這種現象所迷惑,越是在這種時刻越要冷靜。融僑集團今年下半年肯定會拿地,但不會拿“地王”。

此外,上海中原地產市場分析師盧文曦表示,土地市場已經成為管理層比較關注的問題,不排除會對房企場外配資行為進行監管。如此,市場預期會相應下降,至少不會保持高亢狀態。

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