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“一城一策”去庫存 確保房地產市場健康平穩發展

2016.06.16

去庫存是中央經濟工作會議提出的“三去一降一補”五大重點任務之一,關系到經濟增長、社會穩定、民生大計。

今年上半年來,北京、上海、廣州、深圳等地房地產漲勢迅猛,成為關注焦點。房地產關系到民生,關系到經濟,關系到金融,它是構成整個經濟大廈的基石。去庫存目的,是要促進房地產平穩健康可持續發展,要站在這個高度,對房地產市場進行長遠謀劃。

一、房地產去庫存最根本的目標是確保行業健康、平穩、可持續發展

改革開放以來,中國城市化進程迅猛,造就異?;馃岬姆康禺a市場。從上世紀90年代開始,經營城市理念逐漸風行,首先營造環境,然后推高地價,進而推高房價。房地產行業的繁榮、房地產價格的上漲,大大增加財政收入,為城市建設提供大量資金。這些年城市面貌日新月異,基礎設施大為改善,就是經營城市的結果,客觀講是房地產行業的貢獻。

另外,房地產行業產業鏈較長,對拉動經濟作用很大。但凡事都有度,原則上講,凡是能夠工業化批量生產的物品,都不可能只漲不跌。盡管有些房地產項目地段不可復制,但價格上漲超過合理限度,那也不可持續。從2013年開始,不少城市供需關系出現轉折,只漲不跌神話動搖,以至于去庫存成為當前一項重要工作。

去庫存必須著眼于房地產市場長遠、健康、可持續發展。過去傳統經營城市的思路,也許在一段時間還管用,但長遠看不可持續。

房地產是財富的基石,在居民財富中占比很高,是銀行貸款最主要的抵押物,房地產調控的目標是保持房地產市場的健康、有序、可持續發展。房價暴漲暴跌,都是極其有害的。國外有深刻教訓,美國的次貸危機,最初的標的物就是房地產。隨著房地產不斷繁榮,民眾信心膨脹,銀行信心也膨脹,都相信房地產會上漲不會下跌,提供各種優惠把貸款貸給老百姓(603883,股吧)買房,甚至貸給了根本沒有還款能力的購買者。金融機構則把這些貸款,通過資產證券化方式,循環打包,在市場上出售。杠桿率不斷加大,接盤者根本不知道,甚至也不想知道標的為何物。世界上沒有只漲不跌的物品,泡沫吹過了總是要破裂的,當最基礎的標的物出現下跌,在這基礎上建立起來的大廈就會轟然倒塌。違約的人多了,銀行不能缺乏流動性,手里拿著大量的房子必須盡快變現。日本上世紀90年代房地產泡沫的遭遇也一樣。

地產開發貸、住房按揭貸、政府平臺公司貸款,以及各類企業貸款的抵押物有多少是跟房產、土地有關,這個比例非常驚人。過去我們擔心房地產價格上漲,今天更應該擔心房地產價格下跌。泡沫一旦破裂,銀行貸款的重要基礎垮了,后果很嚴重,甚至會引發金融危機,這比單個企業甚至單個行業的危機要嚴重得多!

再次強調:調控的目標,是保持房地產市場的平穩、有序、可持續發展;必須堅持的原則,是因城施策,一城一策;調控的主體責任者,是各級地方政府。各地要把各類地產庫存包括已建成、在建以及已售出土地情況統計清楚,對未來人口增加、需求情況做科學分析預測,在此基礎上有針對性地制定政策。切忌一說去庫存,恨不得把所有的措施都加上去,恨不得一夜之間就把庫存消化掉,結果又炒起一個泡沫。

從房地產業發展現狀分析,目前是有效調控的合理時機。因為現在房地產市場總體供需矛盾不像前幾年那么突出,炒作空間收窄,可預測性提高。

目前,政府對房地產的調控手段和可用工具比較多。前些年,房價持續上漲控制不住,根本原因是供需關系。一方面有強烈的市場需求,另一方面受18億畝的耕地紅線限制,土地供應有限,供需關系不能通過市場的方式自動調節,出現了房價猛漲。

當然房價高漲也是一個貨幣現象,十年左右時間M2(廣義貨幣)從不到20萬億元增加到超過140萬億元,房地產承擔了貨幣最主要蓄水池作用。但從2012、2013年房地產供需關系發生轉折性改變之后,現在調控房地產市場手段增多了,最基本的手段就是控制土地供應閘門。政府部門可以根據市場需求關系的變化,靈活把控土地閘門,有序釋放土地供應。

房地產有兩重屬性,一個是市場屬性,另一個是民生屬性,政府要為買不起房的低收入階層提供居住地方。適時調節政府保障房和商品房的比例,對保持房地產市場健康平穩發展具有重要作用。市場需求高時,多釋放保障房用地,增加保障房供應,抑制市場過熱;市場需求弱時,適當減少保障房用地的供應,以求市場回暖。政府通過對供求關系的把握,可以引導百姓對房地產的理性消費,減少投機行為。

可以預見房地產市場必然出現分化,我省有近七千家房地產商,不到1萬人就有一家房地產商。房地產是資金密集行業,隨便弄塊地蓋房子就能賣出、賺錢的時代已經過去,房地產市場正發生深刻分化,房地產商之間并購重組的浪潮顯現,部分規模小、實力弱的房地產商甚至倒閉。一些小的房地產商及時退出,這符合市場經濟的規律,對金融等行業的沖擊也比較小,關鍵是要處理平穩。

二、房地產調控的總原則是“一城一策”

全國房地產市場形勢千差萬別,省內各個城市情況也分化明顯。因此,房地產市場調控,絕不能一個政策管全省,要堅持“一城一策”。

房地產關系到民生,關系到經濟,關系到金融,是構成經濟大廈的基石。要站在這個高度,對房地產市場進行長遠謀劃。去庫存目的,就是要促進房地產平穩健康可持續發展。如果背離了這個原則,后果很嚴重。

房地產市場調控的目標是什么?不是把庫存完全消化掉,適當庫存也有必要,沒有庫存就會出現前些年的狀況,房子一蓋好就開始搶。這對企業來講是好事,處于供不應求狀態。但對市場來講,對老百姓來講,并不是好事。庫存究竟多少合適?一個城市一個情況,要根據自己情況判斷,政府管理者應該心中有數。

判斷房地產發展趨勢,有兩個基本要素:一是人口會不會持續增長?對外來人口有沒有吸引力?二是經濟前景、財富是否持續聚集?如果一個地方經濟發展前景不好,企業將來有可能遷走,老百姓收入增長預期不理想,地方財富沒有聚集能力的話,未來房地產不可能增長。

武漢市房地產調控有別于省內其他城市,主要任務還不是去庫存。從長遠看,人口和財富集聚兩個要素,武漢市都具備,但是房地產調控的目標是一樣的,經營城市也要把握好“度”。從長遠來看,過高的房價會增加生活成本,不利于城市競爭力提高。所以房地產調控去庫存,“一城一策”必須要強調。

從政府角度講,未來人口增加、經濟增長,不能說可以非常嚴格掌控,但至少可以控制在預期范圍內。也就是說,現在我們有條件對房地產市場進行比較精準調控。最重要是調節供需關系,一是土地供應,庫存周期超過兩年的要暫停土地供應;二是保障房與商品房的比例??傊耙怀且徊摺本褪亲龅叫闹杏袛?,各個城市要成立專班分析本市房地產市場情況,調控房地產市場要有長遠目標,有針對性制定政策,避免猛踩油門、剎車,避免大起大落。

棚戶區改造為消化庫存提供了非常好的政策機遇。國開行、農發行的棚戶區改造貸款利率低,期限25年,地方要積極爭取。今年我省棚戶區改造任務是40萬套,住建部鼓勵貨幣化安置,原則上不低于50%。用好棚戶區政策性貸款,對改造舊城、改善民生、改善城市形象、去庫存都有大益處,各地要積極爭取棚戶區改造的政策支持。

要用足用活公積金。公積金貸款利率低,我省公積金貸款的做法走在全國前列,公積金貸款資產證券化的做法受到了住建部表彰。目前長沙、南昌、武漢三個城市已打通使用公積金,貸款政策越來越寬松,購房、付房租和裝修都可以用公積金貸款。除了武漢,省內很多城市公積金賬戶余額還很大,要想辦法把沉淀的公積金用足用活。

要充分挖掘客戶需求,特別是發揮常住人口和戶籍人口相差部分人口的購房潛力。這其中有很多是大學生,未來收入有保障;還有部分人有一定的經濟基礎,愿意從農村搬到城里來。要發揮金融手段在去庫存方面的作用,農行推出的“農民安家貸”,實現精準營銷。但凡事有一個度,不要做過頭,不要去搞零首付,不要去搞首付貸,一時痛快,將來不可收拾。

要切實降低房地產業的負擔。地方政府可以在自身權力范圍內,根據當地庫存情況,對房地產開發企業負擔適當調整,如減免和清理交易過程中的稅費。目前城市中的庫存主要在偏遠地方,各級政府要加大公共設施的配套,完善道路、交通、綠化、學校等設施。根據市場變化對規劃作適當調整,對房型結構進一步優化,滿足老百姓實際需求。創造條件發展租賃市場,要鼓勵企業把空置房產改造后變成租賃房,在物業管理等方面作一些政策性規定,規范其發展。

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