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熱點城市地王潮蔓延 對未來房價影響幾何?

2016.06.09

今年以來,一、二線城市土地市場接連出現高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊逾百宗。進入6月,這股“地王”潮繼續蔓延,首周僅3天時間就在北京、深圳等地涌現出12宗“地王”,樓面價普遍高于周邊區域房價。房企瘋狂拿地的底氣何在?熱門地塊是否注定要走上高端路線?對未來房價影響幾何?

房企搶拍“地王”底氣何在?

二季度以來,一、二線城市土地市場呈現出“地王”遍地開花的景象。有分析認為,“地王”頻出有著內在必然性,預計多個支撐因素短期不會消失,至少二季度仍會持續。

中原地產研究部最新統計數據顯示,截止5月31日,今年全國土地市場上總價超過15億的有105宗地塊,國有房企拿地比例明顯處于歷史高位。北上廣深一線城市和南京、合肥等房價漲幅較快的二線城市的熱門地塊均被拍出了高價。

5月11日,格力地產以樓板價37675元/平方米拿下上海泗涇地王。5月13日,南京連拍7宗地塊,一日收金近249億元;此后又有保利地產、泰禾、時代、正榮等企業于上海、廣州、蘇州、武漢等多個城市拍出“地王”。兩周后,信達地產以123億元、溢價率95.94%搶下杭州濱江區杭政儲出(2016)9號地塊;5月30日,合肥再掀土拍“高潮”,12宗地收金96億,其中建發兩度以溢價率超340%競得相關地塊。

進入6月,土地市場的“高燒”并未戛然而止。中原地產研究報告的數據顯示,僅6月前3天,一、二線城市就出現了12宗“地王”,總成交金額達到327.5億元。

值得注意的是,就在6月3日北京市國土資源局官網還正式掛牌了通州文化旅游區內一宗多功能用地,地塊起始價高達87億元,掛牌競價時間為6月23日,被媒體稱為準“地王”。

房企近乎“瘋狂”的搶地事件背后有著怎樣的商業邏輯?對此,CRIC克而瑞研究認為,造成這種現象的原因主要是房企手中“有錢”了。

CRIC克而瑞稱,一方面是房企融資環境逐漸寬松,加上此前多次降息使得融資成本越來越低,企業借此機會大舉融資,持有現金普遍出現增長;另一方面,伴隨樓市回暖、“去庫存”顯效,多數房企銷售數據大幅增加,促使房企持有的現金量增幅更為明顯。

房企如何承受成本之重?

“地王”頻現從另一個側面也反映出,房企投資資金更加充裕,未來競爭將越來越激烈。

中原地產研究部統計數據顯示,6月前三天,20大標桿房企拿地金額合計高達244.65億,在5月單月拿地突破531億的基礎上,本月繼續維持高位。包括首開、金茂、雅居樂、龍湖等房企均積極拿地,今年年內20大標桿房企拿地金額已突破2372億元。

房企“孤注一擲”的高投資能否換回高收益,還要取決于市場走向。

“目前拿地的房企基本是國企性質,這與此類企業近期財務層面可利用資金較多有關系”,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中新網記者采訪時表示,相比別的投資領域,房地產市場的投資依然被看好。

嚴躍進稱,對于高價拿地的企業,近期關注焦點在于如何對項目進行解套,即如何防范后續市場降溫帶來的產品定價困難的問題;同時此類房企在后續市場上也會遇到一些營銷困難,項目會采取多期銷售的模式,即分三期開盤:第一期價格略低,實現土地成本回收的效果;第二期價格略高,實現部分盈利;第三期快速漲價,追趕高盈利。

中原地產首席分析師張大偉看來,房企拼搶“地王”開始從國企蔓延到民企,預計2016年的土地競爭會越來越激烈,企業運營難度也隨之加大?!鞍凑漳壳暗貎r超過房價的趨勢,未來地王未來會否推漲房價?

事實上,熱點城市“地王”頻現的情況已經成為當下熱門話題,“高價成交”意味著日后的“高價入市”。對于“去庫存”壓力減弱、房價快速上漲的部分二線城市來說,或將引發一系列連鎖反應。

中原地產研究部報告指出,二線城市已經成為此輪“地王潮”的絕對主力。在今年5月31日前出現的105宗總價“地王”里,二線城市占比達74%,其中南京就擁有16宗總價“地王”。

“樓面價超過房價已成為常態,雖然‘地王’不完全代表未來市場售價,但如此多的集中出現,未來房價很難不受影響”,張大偉直言,特別是現下房價快速攀升的南京、合肥、廈門、蘇州,已成為“地王”最密集的二線城市?!叭绻麤]有約束性政策,房價未來很可能會呈現爆發式上漲”。

基于“地王”大量涌現對樓市的影響,CRIC克而瑞研究表達了同樣的擔憂,“這可能直接導致部分城市出臺‘限購’政策”。

事實上,為抑制“地王”蔓延,已有地方政府出臺了“土地限價”舉措。5月27日,南京市委宣傳部通過其官方微博發布消息稱,南京市政府出臺土地新政,實行土地出讓最高限價辦法,對報價超過限價的終止土地出讓。南京也成蘇州之后全國第二個實行“土地限價”的城市。

熱門地塊樓盤全面高端化?

從上述土地市場成交的地塊來看,“地王”不再集中出現在城市中心區域,像北京、上海近期拍出的“地王”均是此前主要解決剛需的區域。

中新網記者發現,北京地區6月2日拍出的三個地塊分別位于中關村環??萍紙@、順義區后沙峪鎮、延慶新城,從地理位置上看均處于六環以外,而根據拍價,房企要想回本盈利,未來預期售價都要在6萬元以上,就現在該區域的新房均價來看,已屬于高端豪華住宅價位。

“未來豪宅化難以避免?!睆埓髠ブ毖?,新上市的商品房定價未來會出現高端化趨勢,而很多過去認為是非豪宅的區域將會供應大量豪宅項目,對市場定價有明顯影響。兩年房價上漲100%以上,這些地王才能入市”。

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