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實行現房銷售 深圳等一線城市房價或會暴漲

2016.05.09
4月26日,深圳市土地房產交易中心掛出一宗龍華新區的商住地塊,該地塊被確認為深圳市商品房現售試點項目。消息一出,立即引發行業關于商品房預售制度存亡的討論。那么,實行了22年的商品房預售許可制度是否將退出歷史舞臺?

4月26日,深圳市土地房產交易中心掛出一宗龍華新區的商住地塊,該地塊被確認為深圳市商品房現售試點項目。消息一出,立即引發行業關于商品房預售制度存亡的討論。那么,實行了22年的商品房預售許可制度是否將退出歷史舞臺?

據每日經濟新聞報道,商品房預售制度的“創始人”是霍英東先生。1953年,霍英東提出“預售樓花”,并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內地,經過不斷發展,終成今日普遍采用的一種售樓方式。

1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗的基礎上,建立了預售許可制度,并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,部分城市甚至達90%以上,預售制成為國內商品房銷售的主要形式。在房地產市場發展初期,商品房預售制度有利于加快商品房供應、滿足群眾住房需求,在促進房地產市場快速發展方面發揮了重要作用。

不過,由于房價飛漲、樓花炒賣嚴重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現,關于取消商品房預售制的呼聲也越來越高。深圳市規劃國土委員會官微在發布現售試點信息的同時,提到預售制度帶來的弊端。在實踐中,出現了“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質量瑕疵”等問題,甚至有開發企業因資金鏈斷裂導致項目爛尾,損害購房人的合法權益,影響了社會穩定。

廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲認為,商品房取消預售制代表一種方向,深圳的現房出售試點是房地產市場走向成熟的標志,隨著市場逐步走向成熟,制度上需要一些調整。上海某房地產研究院副院長楊紅旭表示,中國房地產經歷十幾年的快速發展,已經告別了快速發展期,進入平緩發展期,從大方向講,預售制度將慢慢退出歷史舞臺。

值得玩味的是,商品房預售制度發明的初衷是為了減輕房企的資金壓力,取消商品房預售制度,對于開發商來說是一大利空,意味著失去了一個融資渠道,增加開發商的融資壓力?,F售制度的出現,勢必將提高房地產行業的進入門檻,深圳房地產經紀行業協會研究總監徐楓認為,現售制度出現將帶來中小開發商的淘汰,不能適應未來發展,被整合和并購。

國家統計局數據顯示,去年房地產開發企業到位資金12.52萬億元,比上年增長2.6%。其中,國內貸款20214億元,利用外資297億元,自籌資金49038億元,其他資金55655億元,增長12%。在其他資金中,定金及預收款32520億元,增長7.5%;個人按揭貸款16662億元,增長21.9%。

依此來看,包括定金、預收款及個人按揭貸款在內的其他資金實際上多發生于樓盤預售后及交房前,本質上屬于樓盤預售制下的銷售回款,上述其他資金總額占房企到位資金的近一半。2015年,萬科銷售金額2614.7億元,同比增幅20.7%,但經營活動(主要為樓盤銷售等)現金流凈額160.46億元,前一年約417.25億元,籌資與投資類現金流凈額合計260億元。

也就是說,與預售有關的經營凈現金流占萬科現金流逾26%。

標桿房企萬科尚且如此,多數上市房企經營凈現金流仍長期為負,資產負債率及財務成本居高不下。一位上市房企董秘表示,該指標主要是房企產能擴張,比如拿地,很多都是杠桿性拿地,短期須支付很高比例的現金。他說,“如果沒有預售,后果不得了”。

亞信控股集團董秘榮騰洪表示,如果樓市銷售改成現售制,從房企財報來看,除了對公司業績有直接反映之外,更重要的是投資人及業內可直觀反映出房企產品的市場供求狀況。

在中城產聯主席陳寶存看來,如果改成現房銷售,估計一線房價會暴漲,因為當前樓市核心是供求關系及日趨上漲的土地成本?,F售制下,房企仍會將壓力轉嫁給建筑商,建造成本才2000元/平方米左右,幾乎可忽略不計,大型房企也有辦法規避。深圳現售試點無非就是表明他們在調控上有行動,現在是去庫存攻堅,難以在全國鋪開。

事實上,一些庫存壓力較大的城市推廣商品房現售或存在阻力,其中一個就是地方政府的土地財政問題。從土地招拍掛階段開啟商品房現售,一定程度上減少了土地市場的競爭壓力,一些實力和資金能力較弱的開發商被拒之門外,未來土地溢價將有不同幅度的降低,對于依賴土地財政的地方政府來說存在一定利空。

地方政府為了彌補財政和城市建設資金的不足,以土地轉讓獲得直接收益和土地融資帶來間接收益的行為,被稱作土地財政。土地財政讓地方政府得到了好處,同時也增強了地方政府對土地財政的過度依賴。

徐楓表示,在經濟發達地區土地財政所占比例不高,例如深圳,土地收入對政府的影響可忽略不計,但對嚴重依賴土地財政的城市來說,現售制度需要經歷一個微妙的博弈過程。

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