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葉檀:一二線城市房地產投資安全邊際依然較高

2016.05.09
一線城市的樓市在受到調控政策的某些限制后,進行房地產投資有了一定的風險。但房地產依然在按自己的邏輯推演。

雖然筆者認為房地產的黃金時代已經過去了,但白銀時代還在,白銀時代的特征是整體不會大幅下滑,不過區域分化在加劇。

整體不會大幅下滑的邏輯是貨幣與流動性;而區域分化的邏輯是城市群與消費能力、政策。

貨幣流動性總體依然存在過剩的狀況,這從百富榜入門門檻到日用品上漲可以感受到。另據交通銀行連平與陳冀的報告,自2015年6月以來,信貸增速已升至15%左右,同時M1增速也持續走高,2016年3月達22%。

由于統計數字反映的信貸增速并非真實的信貸增長,加上地方政府債務置換因素,實際信貸增速有可能更高。在置換債務中銀行貸款比例分別為三分之二、百分之百的情況下,2016年實際信貸余額增速可能會達到16.9%和18.2%。

如果上述報告關于貨幣增速的分析屬實,那么房地產整體下行是不現實的。按照國家統計局最新公布的3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格,環比上漲的城市分別有62個和54個;持平的城市個數分別為0個和3個;下降的城市個數分別為8個和13個,分別比上月減少7個和15個。在二手住宅價格環比上漲的54個城市里,漲幅高于上月的城市有47個,比2月份增加23個。

從最新的數據看,房地產整體熱度不減,但城市間分化嚴重。在城市群重組的過程中,投資者對不同城市的預期呈現出明顯的三六九等。

根據中國指數研究院的數據,4月全國300城土地出讓金總額為1495億元,環比增加14%,同比增加77%。其中,二線城市土地出讓金總額就達到1176億元,占比近八成,環比增加33%,同比增加247%;三線城市土地出讓金總額為313億元。

二線城市土地市場打響了“搶地戰”。長三角城市群、江浙成為房企爭奪的熱點區域,創下天量成交額。4月份,蘇州、南京位列全國土地出讓金排行榜的前兩名,出讓金規模分別達347.9億元、147.5億元。全國土地出讓金“TOP20”榜單上,長三角城市占據8席,比重達40%,分別是:蘇州、南京、寧波、杭州、常州、衢州、溫州、無錫。這些城市當月土地出讓金同比增幅均超過200%。

不要以為一線城市房地產在經歷調控之后就會完蛋,一線城市仍然是安全墊最厚的地方,只不過此前房地產上漲過快,又受到政策抑制,這讓有實力的投資者開始觀望,而希望分享一線城市溢價的創業者又很難買得起當地的房子,只能退居大城市的衛星城市。

以昆山為例,緊挨著上海,成為“滬漂”的落角點,在上海限購后,當地房價快速上躥。2016年4月,江蘇納入統計的17個城市中,房價上漲的達到13個,其中昆山房價環比漲幅6.06%,位列全省房價漲幅首位,同時居百城房價漲幅第二位。一位大概是“滬漂”的人寫了一篇名為《昆山曾是滬漂在上海的家 如今卻把你們甩了》的文章,其中講了一個案例:某昆山產權樓盤,過年前后的兩次加推單價竟然相差8000元,售樓處小哥兩手一攤:“就這個價格也有人來搶啊,他們買不了上海產權?!?br />
知道北京連燕郊也傳出限購的原因了吧:北京的衛星城、上海和深圳的衛星城接的其實是一線城市的接力棒。

由于資源集中度的原因,如北京的文化、深圳的創業等優勢,讓其他城市很難超越,中國城市圈必定是圍繞著大城市,像攤大餅似的一圈圈往外劃——從城市中心向城市新區,再向衛星城。如果昆山房價漲到不得不歇歇腳的時候,大概就該輪到嘉興了,這主要看軌道交通的連接速度。

投資安全分層就像按螺螄餅似的一圈圈繞:首先是城市中的核心區,其次是人口聚集、商業發達的城市周邊區域,最后是已經成型的衛星城。

二線城市,像武漢、鄭州這樣在當地獨一份的城市,離北京、深圳都遠,這樣的城市只要庫存不過分,安全邊際都會比較高。

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