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2015年鄭州樓市趨于理性回歸 未來土地市場回暖跡象明顯

2016.01.22

近日,戴德梁行舉行“鄭州2015全年房地產市場分析會”,對2015年鄭州土地、寫字樓、商品住宅、零售商業等市場表現進行分析總結并通過對政策及數據分析,預判2016年鄭州房地產市場的發展趨勢。

回顧2015年 鄭州房地產市場整體平穩

戴德梁行鄭州公司副總經理巴然分析,從宏觀經濟層面的數據來看,2015年全國的經濟增速持續下行,而鄭州的宏觀經濟指標增速步伐穩健,在第三產業增加值方面,鄭州保持持續增長的態勢,大環境下鄭州整體市場比較平穩。與同等能級城市相比,2015年鄭州的房地產市場更趨于理性回歸。但是鄭州較高的投資銷售比,表明鄭州的市場面臨著資金回籠情況不佳、消化壓力大等問題。

土地市場供銷方面,2015年鄭州土地供需雙降,價格再創新高。數據顯示,相比與2014年,土地供應量下降37%左右;土地成交表現低迷,2015年成交面積為8281863平方米,相比2014年下降10%;但成交價漲幅明顯,同比增長36%。在談及2016年土地市場走勢時巴然表示:“在寬松政策的環境下,預計2016年土地的成交額及面積仍會保持持續升溫的態勢?!?

鄭州寫字樓市場銷售量跌價穩,租賃市場整體下滑。據戴德梁行監測數據顯示, 2015年寫字樓新增供應量同比減少28%,成交量同比減少20%,成交均價同比下降2%,基本持平。受寫字樓供應集中放量與需求端個別行業板塊短期波動影響,寫字樓租金整體呈下滑態勢,2015年下半年,寫字樓租金出現盤整,各區年末租金分別出現不同程度的下調。

甲級寫字樓物業租賃兩極分化,入住率整體下滑,自持物業租金總體維持高位水平,入住率波動不大,整體保持低空置率的態勢運行。銷售物業平均租金2015年整體呈現下滑趨勢,銷售型物業從2015年中期,空置率整體微升。

住宅市場整體保持穩步上升的態勢,步伐較為穩健,尚未顯現出寬松政策下立竿見影的效果。戴德梁行數據分析顯示,寬松政策對客戶需求端拉動效果大于供應端,供應量同比下降約11%,而成交量同比上漲約13%。全年整體供銷比維穩稍降,2015年月供銷比總體穩定在0.9——1.26之間,相比去年更為合理健康。

2016樓市預判 土地市場回暖跡象明顯

經過2015年寬松政策的鋪墊蓄勢,步入2016年,鄭州房地產市場會呈現怎樣的發展趨勢?

戴德梁行分析,隨著新經濟形勢的一些變化,市場上一些并購、收購、合作開發將更趨于常態化,實力更強的企業會逐漸加快拿地開發的節奏,預計2016年土地市場回暖升溫跡象明顯。寫字樓市場經過2015年庫存壓力的掣肘,預計2016年整體庫存壓力放緩,但基調仍以去庫存為主,整體處于相對平穩回歸理性的態勢。住宅市場方面,預計寬松政策影響將全面升溫但不排除由于客戶對更為寬松政策的期望而產生市場觀望情緒從而會削減購買意愿及速度。其中,城市新興板塊及核心區外圍區域住宅預計將成為熱點。

鄭州商業蓄勢待發 大型體驗式項目成新契機

商業地產方面,戴德梁行中國商業地產部助理董事姚蘇昊以“鄭州商業蓄勢待發,破繭為蝶”為題做演講。他分析,2015年鄭州優質集中商業供應量較少,約40萬平方米,并且從分布商圈來看,以傳統商圈為主,分布結構單一。在新晉零售品牌特征方面,更多優質品牌進駐鄭州,隨著丹尼斯大衛城的入市,國內外知名零售品牌大量涌入鄭州市場。另一方面,經典項目的調整升級,如國貿360,也吸引了大量優質餐飲品牌的加盟。

姚蘇昊在主題演講中表示,綜合從供應量、商圈分布、品牌結構分析,鄭州商業已經正式進入轉型階段。但同時也存在一些問題,例如,鄭州現有購物中心體驗元素略顯單一,更多以傳統業態組合為主商業空間同質化嚴重,缺乏精致主題空間的打造等。針對這些問題如何破局,他建議,開發商需要更精準地研究目標消費群體結構,打造獨特且極致的主題空間,獲得穩定市場份額。此外,還需要理解商業地產的收益模式,豐富收入渠道,與商戶利益捆綁而非只關注短期租金利益。

對于2016年鄭州商業的發展,姚蘇昊表示,2016年迎來歷史供應高峰,以及新品牌和新業態進駐高峰。鄭州優質集中商業供應量預計是2015年的2倍,商圈更加多元化分布,涉及核心商圈、區域商圈、新興商圈。此外,鄭州邊緣組團大型體驗項目異軍突起,成新契機。姚蘇昊進一步分析,市區傳統商圈土地成本高,商業供應量大,資源競爭激烈,為大多數商業開發商帶來較大的招商和運營壓力;邊緣區域土地成本相對較低,商業發揮空間大,收益模式靈活,加上愈加完善的交通體系,大型體驗商業項目成為新興發展空間。

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