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2016年買房的機會年

2016.01.05

業內分析認為,2016年樓市在“去庫存”基調下,政策面將趨向寬松;化解產能、拉動需求的刺激政策出臺將是大概率事件,而房價也可能再出現普漲局面。

2015年北京房價上漲了10% 去庫存仍是重中之重

作為一名房地產從業人員,陳曉(化名)切身體驗了各個城市之間樓市的冷暖不一。作為一家總部在北京的全國性房企,陳曉從2013年開始就被外派到湖北的三線城市負責項目的開發。雖然陳曉對自己公司開發的項目非常自信,但由于當地庫存積壓嚴重,陳曉負責的項目銷售一直不好?!懊刻鞓I務員都要給客戶打電話,但得到的回應多數都是對方立馬掛掉,甚至有時還會遭到責罵?!?

即便當地已經出臺了購房補貼,但賣出去的房仍舊不多,一年下來只完成了原計劃的75%,這在當地已經算是很優秀了。陳曉所描述的情形是他所在的三四線小城的普遍現象,也是今年房地產市場疲軟的一個縮影。

但當陳曉回到北京的家里,卻發現這里的情況與三線城市完全不同。就連他自己十年前以兩千多元買的房子,如今也已經升值到了35000元/平方米左右。

“北京的房子似乎根本不擔心買家?!标悤愿嬖V北京青年報記者,他并沒有將自己的這套房子掛牌,只是因為常年在外地,沒有按時交暖氣費,中介就以為他不住了,并打聽到了他的信息,每天至少兩三個電話,都是問他是否賣房的,并且都號稱已經有客戶要買。

數據也證實了北京這樣的一線城市,交易是多么的火爆。根據偉業我愛我家市場研究院統計,2015年(截至12月26日),北京全市住宅新房網簽量(不含保障房)為102581套,比2014年同期大幅上漲36.7%。價格方面,2015年(截至12月26日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)成交均價為27162元/平米,比2014年同期上漲9.9%。

業內人士表示,雖然北京樓市在2015年就開始了量價齊升,但隨著2016年的到來,在去庫存的要求下,更多樓市刺激政策有望出臺,北京這樣不愁買家的一線城市,房產交易有望進一步升溫。

12月21日,一年一度的中央經濟工作會議在北京閉幕,會議敲定了2016年經濟工作的五大任務之一,就是化解房地產庫存??梢?,房地產去庫存已經成為政治任務,業內人士預計,2016年房地產調控仍以穩市場為主,寬松的購房政策有望持續“加碼”。

信貸 貨幣政策將更加靈活適度

2015年和以往趨嚴的政策相比可謂是政策的“紅利年”,多重利好的房貸政策為市場大幅增溫。信貸市場經過多次降準降息,已經非常寬松了,不少購房人都關心這樣寬松的信貸環境是否能在明年延續。

為此,個人房產金融服務專業機構“偉嘉安捷”給出了自己的預測,“偉嘉安捷”指出,在近幾年房地產市場大力加快消化庫存的背景下,明年整體的宏觀調控政策基調仍然趨于寬松,因此房貸調控政策的出臺整體仍將以寬松態勢為主。

一是降息降準。業內人士預測即便明年不降息,利率也將會繼續走低(利率打折)。如果經濟形勢依舊不容樂觀,或有4-5次的降準。

二是購房首付比例下調。首付下調能最大程度激活剛性需求,對樓市去庫存將發揮最為顯著的推動作用。目前大多數農二代都計劃在所工作的城市安營扎寨,手頭又不富余,在首付30%的基礎上再次下調,無疑能大大降低他們的買房門檻。房產專家丁祖昱認為,一些庫存積壓嚴重的三四線城市,首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫存的終極大招。而對于北京、深圳這樣的一線城市,也可能出現20%的最低首付。

同樣,業內人士預計,雖然今年二套房首付降至4成,但對于部分剛改善客戶仍存在著一定的換房壓力。為了釋放部分剛改善客戶的需求,2016年二套房首付同樣有望下調。像北京的二套房公積金貸款首付已經降至20%,為了刺激樓市,商業貸款也不排除跟進的可能。

稅費 減輕購房稅費壓力 購房優惠多多

2016年可能進一步放寬松的還有購房稅費的改革,有望通過降低稅費,促進二手房買賣更加活躍。

偉業我愛我家副總裁胡景暉認為,2016年可能采取的刺激性政策,一是房貸利息抵扣個稅。稅改革方案在財政部內部已經完成,預計最快2016年上半年上報,下半年會選擇部分方案實施。上述方案中,住房按揭貸款利息納入個稅抵扣,可能會率先啟動;該項政策能夠切實提高購房者的購買力,特別是對改善型需求的刺激或更為明顯,短期內,一旦實施,將在一、二線城市引爆樓市,對于庫存去化會有明顯的促進作用。

二是,二手房交易稅費。今年營業稅“5改2”著實讓二手房市場火了一把,預計2016年營業稅、契稅等房屋交易稅費都有所調整。

還有,其他的相關政策。如公積金貸款額度的提高、社會保障制度的完善、各城市執行土地供應的“有供有限”政策、政府收購商品房用作保障房等。

利好政策下

2016將成為買房機會年

無論是限購有條件松綁,還是信貸與稅費的降低,當前業內對于明年樓市政策走向的預測都是樂觀積極的。2016年也有可能因為更多的刺激性政策出臺,成為新的購房機會年。

民建中央經濟委員會副主任馬光遠29日就發表文章稱,如果能在住房金融、稅費減免等方面構建真正的制度體系,中國房地產有希望實現脫胎換骨的變化?!跋嘈琶髂隇榱送瓿扇齑娴娜蝿?,信貸政策,稅收政策,財政補貼,住房金融等方面都會有一定的動作,20%的首付肯定會推出,各種短期的措施都意味著買房可以享受刺激的紅利?!痹谒磥?,一線城市、重點城市以及未來人口流入的城市,肯定是買房的最佳時間窗口,至于投資其他城市的房地產,意義不大。為了居住買房,明年肯定也是好的時機。

同時,雖然地價等因素導致房價可能仍會在高位,但決策部門仍在鼓勵開發商降價。在21日閉幕的中央經濟工作會議上就明確提出,要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格。當然,這個“降價”更多的是指向庫存嚴重的三四線城市。

而對于北京來說,2016年可能仍會是量價齊漲的一年。

胡景暉認為,金融貨幣政策穩健趨寬松化,直接利好短期樓市成交。另外,個人住房轉讓營業稅“5年改2年”的要求,在直接利好二手房成交的同時,也刺激了改善型需求入市,間接提升了新房成交量。再加上二套房首付比例由七成降為四成,公積金貸款門檻降低等,都是促進明年樓市成交量持續上漲的原因。

與此同時,土地價格的不斷攀升和大量高價盤的入市,也將導致樓市“價漲”。不過即便如此,胡景暉仍認為,與房價上漲相對應的是樓市刺激政策大幅出臺,房價上漲的幅度,很可能被優惠政策蓋過,整體看2016年仍將是買房的機會年。

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