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房企“大考”進入沖刺 鄭州不存在“庫存”過剩

2015.12.18

距離年終交卷時間只剩15天,中國經濟今年的大考進入沖刺階段。12月14日,2016年中央經濟工作會議召開,如往年慣例分析總結2015年經濟工作,提出2016年經濟工作的總體要求和主要任務。其中,房地產等或成2016年重點:“要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展”。目前,市場賣績如何?

鄭州房市好于全國多數城市

基調已出,地產“去庫存”被戳中痛點。早在去年第四季度,一些比較敏感的房企已經對今年經營計劃有所調整。以往“價格”稱王的要旨已經讓位,去庫存、賣掉房,走穩點才是今年乃至明年的總調性。

房地產庫存到底有多少?根據國家統計局11月公布的今年1月~10月房地產數據,截至10月底,全國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米,其中,住宅待售面積增加1180萬平方米,再創歷史新高。在鄭州市場,具體情形并非如此。據鄭州房管局網數據可得出,截至十月份鄭州地產市場商品房未售面積僅為268.62萬平方米。專家說,尚不足以構成“庫存”壓力。數據顯示如下,1月-10月,鄭州市區商品房累計批準預售面積1305.23萬平方米,商品房已售面積1036.61萬平方米。其中,10月份,鄭州市區商品房批準預售面積167.4萬平方米,同比上漲53.30%。

“鄭州的去化壓力并不大?!币晃槐就恋禺a資深人士李先生同樣表示,“‘一帶一路’的提出,上合會議的召開,都為鄭州的城市發展提供更多利好。加上河南地理區位、經濟發展的大勢利導,地處中原,公路、高鐵、航空等交通網絡發達,城市潛力無限,大批的外遷人口對于住房的需求缺口很大,因此相對于現有的存量,根本不是問題,幾乎談不上是‘庫存’?!币拙訝I銷總經理金琪昌表示,“鄭州的住宅市場庫存壓力并不大,這是與河南的人口基數大、城市發展速度相比得出的?!?

各城市表現不一

政策是全局性的,不同城市的樓市去庫存面臨不同的市場環境,實際調整則借助市場的力量引導資源配置和供需流動。金總表示,如果單談鄭州市場的問題,他代理了本地房地產總量近三分之一的項目,無疑是最有發言權的?!叭齑?,去年年底很多企業都在談這一話題了?!边@個話題并不陌生,但全國市場不可以一概而論。其中,一線城市的北、上、廣、深可以用供不應求來總結,二線城市各有不同,三、四線城市庫存過大,鄭州住宅市場庫存量不僅不存在庫存過剩,而且可以用庫存嚴重不足來形容。在四、五線城市人口外流、產業空心化的背景下,仍需經歷一個較長的庫存去化周期?!坝行┏鞘?,庫存量相當于兩三年不蓋房也賣不完?!?

房企去化穩,才是健康的市場

市場如此,只能說明一個問題,“地產商不是那么好做的,再不像以前那么好賺錢了”。金琪昌說,“房企之前大多是將價格放在首位的,根本不舍得賣,唯恐價格賣得低了、賣快了、賣完了。如今,有了庫存這條紅線,加上風險的預期后,風控意識明顯增強”,這個變化還是很明顯的。不止一位開發商表示,“不像以前那么好賺錢了”,這個行業還是需要有積累、有歷練的企業才能做,不是那么容易的。

庫存方面,結合人口基數和市場需求等因素,一、二線城市相對好一些,由于人口過于向一二線城市集中,三四線城市的庫存壓力更大一些。人們常常慣性地覺得“只有賣得好、價格漲得快”才是正常的,其實不是這樣的,去化度穩,才是好的現象。

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