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一張神圖看清中國樓市拐點 明年房價還大漲!

2015.11.30

中國房地產的大拐點,早就出現!

近日,國泰君安首席宏觀分析師任澤平在論壇上表,目前,中國正處在一個增速換擋的時點,主要來自于房地產長周期拐點的出現。人口紅利結束之后,人繼續往大城市遷移,未來10年一線房價再漲一倍,三四線漲不動,房地產投資零增長。

這種行業拐點,有點像黃金十年已經終結,其后,關于“白銀時代”的類似說法。經過2009-2014年的演變歷程,現在更有條件根據行業數據,確定性的劃分黃金時代和白銀時代的時間節點。

其一,看量?;仡櫲珖唐贩砍山涣?,1998年是中國房地產業的重要節點,這年國家出臺了著名的房改文件“23號文”,從而解放了房地產業的生產力和市場需求。而之前,經歷了1992-1993年商品房屋成交面積的高增長,主因是海南樓市泡沫較大。1993年6月兇悍調控后,海南泡沫破滅,其后全國商品房成交量增幅大幅回落。

1998年開始,商品房成交重新步入高增長通道,直至2007年,年度增幅10年當中有7年超20%。在國際金融危機的沖擊下,2008年全國樓市低迷,出現約15%的負增長。而政策強刺激之下,2009年再度瘋狂,大增約44%。

值得關注的是,2010年開始,增幅回落至20%以下,其中2011、2012年低于10%,2014年下跌7.6%。從這一指標分析,2010年便是全國房屋成交量的分水嶺,之前十年左右屬于高增長,其后步入中低增長。

其二,看價?;仡櫲珖唐贩績r格走勢,同樣是1992-1993年異?;馃?,其后漲幅回落,市場降溫。1998年之后,全國商品房成交量先行步入快車道,而直至2003年,房價都在5%以內的小漲區間徘徊。直至2009年出現23%的歷史較大漲幅,其中只有2008年出現約2%的小跌。

而從2010年開始,房價漲幅下了一個臺階,直至2013年,皆保持7%上下的中速上漲,2014年則基本持平。這就意味著,1998年房改之后,行業與項目暴利時期,主要集中于2004-2009年。全行業的好日子,自2010年,尤其2011年就已結束,只剩下結構性牛市。

其三,看供求。國家統計局有一個指標,商品房待售面積,指代已竣工但未售出的房屋,雖然不含預售房源,但觀察其歷史變化數據,可知全國庫存壓力變化?;仡欉^去20年,除了2004年和2007年庫存量曾出現小幅下滑外,整體趨勢保持增長。

截止2015年10月末為68632萬平方米,同比增長14%,再創歷史新高。這也是國家高層所擔心的最大困難。值得關注的是,2011年之后庫存持續快增,即便是市場回暖的2012-2013年,全國庫存上漲勢頭也沒減弱,說明在一線和部分二線城市樓市繁榮的同時,很多三四線城市依然顯著供大于求,沒有出現實質性回暖,全國市場分化趨于加劇。全國去化周期正在遠離底部,這將制約房價上漲空間。

其四,看利潤。房地產行業、企業、項目利潤率的變化,總體與房價變化相一致。從總體上觀察,全國房地產開發企業的營業利潤率,從2000年1.6%持續遞增至2010年的14.2%,而從2011年開始調頭向下。2013年和2014年的相關數據尚未看到,事實肯定是繼續下滑,已低于10%。

也即,2010年就是房地產黃金十年的最后一年,至今暴利時代已經離去。

其五,看投資。進入本世紀以來,除了2008年受國際金融危機沖擊只有16%,其他年份皆超20%。反映出這一期間,開發商投資熱情高漲,房地產也成為拉動經濟增長的核心引擎和支柱產業。

但是從2012年開始,這一指標連續三年都在20%以下中速增長區間徘徊,2014年只有12%左右,再創十幾年新低。2015年前10月只有2%。相比房屋成交量與成交價,房地產開發投資存在一定的滯后性,因此也可以認為2011年投資增速就已開始發生變化,進入白銀十年的節奏。

總體而言,從2011年開始,諸多指標開始降速,行業告別高增長,步入中增長階段,也即白銀時代,2011年就是中國樓市的長期拐點。根據城鎮化、人口、經濟、住房飽和度等指標,白銀時代已由2011年開始,持續至2020年前后。這一期間,全國樓市不太可能暴發危機與崩盤,但行業成色明顯減褪。

一張神圖,告訴你明年房價走勢!

今年以來,全國多數一二線城市房價上漲了,其中少數城市漲得特別火爆。那么,到底是什么原因呢?

其實,決定房價走勢的原因有很多,要分時間跨度來分別看待,比如影響房價長期走勢的核心因素是人口,影響房價中期變化的核心因素是經濟,影響房價短期變化的核心因素是貨幣。

接下來,我跟大家分享一張關于貨幣的神圖,它比較好的解釋了房價何時漲與跌!

看貨幣,主要有兩個指標,貨幣供應量與貨幣價格。

經濟學者多用M2代表貨幣供應,我更喜歡看M1的變化。因為M1的波動情況直接反映了企業的資金寬裕程度,如果企業資金充沛,大量資金結余在銀行的活期賬戶,M1快速增加,說明經濟向好,企業經營活躍,同時股市和樓市也向好。反之,則低迷。

關于貨幣價格,我常用銀行間拆借利率,它是當前中國市場化程度最高的利率之一。利率高則不利于股市和樓市。反之則有利。而且,利率直接受到貨幣供應量的影響,貨幣供應量越大,銀行拆借利率越低;貨幣供應量越小,銀行拆借利率越低。兩者之間呈現出負相關關系。

看下面這張神圖。2007年7月,M1增幅達到峰值,隨后銀行間拆借利率開始向下波動,并于2009年3月觸底;2008年11月,M1觸底,銀行間拆借利率于2009年3月震蕩上行,并于2011年6月觸頂;2010年1月,M1增幅創下歷史新高,2011年6月銀行間拆借利率向下波動,于2012年5月創下階段性低點;2012年4月,M1增幅跌入谷底,而銀行間拆借利率于2013年6月創下歷史新高(銀行鬧錢荒)。2013年1月M1增幅觸頂,2015年5月銀行間拆借利率達到階段性低點,當前處低位。

什么時候利好樓市呢?

第一次,2009年至2010年,市場貨幣流動非常寬松同時利率水平持續低位運行,對樓市推動作用明顯;

第二次,2012年下半年至2013年一季度,M1增幅上行,利率平臺盤整,也小幅度的利好樓市。

第三次,今年以來,銀行間拆借利率大降。

一般而言,銀行間拆借利率在高位區間時,開發商融資困難,房貸發放也呈緊張態勢;這種情況下,樓市降溫,房價環比增幅逐漸收窄,等銀行間拆借利率到高位區間的后半段時,環比房價開始出現實質性下降。

比如:2007年9月至2008年10月,銀行間拆借利率處在高位區間,樓市于2008年1月份開始降溫,并且房價于2008年8月出現環比負增長;2011年7月至2012年4月,銀行間拆借利率處在高位區間,房價于2011年10月開始出現環比負增長。

與上述相反,當銀行間拆借利率在低位區間時,房地產融資面較為寬松,有利于房價上漲。比如:2008年12月,銀行間拆借利率從高位快速下跌,2009年3月,房價環比就扭跌為升,可見銀行間拆借利率明顯下降時,樓市會快速升溫,房價環比增幅很快轉負為正。

2014年3月,銀行拆借利率降至階段性較低水平,房價環比增幅自2014年8月開始上行,于2015年5月轉負為正。而2015年5月,銀行拆借利率重新降至1.4%的歷史低點,是推動房價上行的重要因素。

分析完這些數據與邏輯,你也就明白了:為何今年房價會上漲!

可以預計,明年貨幣依然寬松,因此全國房價總體仍將向上!

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