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降息周期個人房貸調查:首套房利率可達八二折

2015.11.13

連續六次降息,房貸市場松動跡象明顯。從貨幣投放來看,截至三季度末,個人購房貸款同比增長20.9%,在利率方面,優惠幅度明顯高于去年,且九折優惠可獲概率較大。

此前,市場普遍寄期望異地公積金購房政策實質性落地,而據記者了解,目前異地公積金貸款政府間協調仍面臨困難。

央行:房貸利率創五年新低

日前,央行發布的2015年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示,截至9月末,個人購房貸款余額13.45萬億元,同比增長20.9%,增速比上季末高3.1個百分點,比各項貸款增速高5.5個百分點;前三季度增加1.92萬億元,同比多增5961億元。

同時,央行在第三季度貨幣政策執行報告中指出,“個人房貸利率已經持續四個季度環比下降。目前整體貸款及個人房貸的實際利率處于近五年以來最低位,連續六次降息效應顯著。房地產信貸對住房消費傾斜的方向日益明確,利好持續,居民自住和改善型住房需求將繼續得到支持?!?

自去年以來,降息通道全面打開,從2014年11月末開始的六次降息后,百萬房貸20年利息減少可達22.57萬元。與此同時,自2014年9月30日央行和銀監會聯合發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》,對首套房執行“認貸不認房”后,改善型需求的釋放效應也在逐步發酵。

來自融360機構的調查數據顯示,以北京地區為例,目前浦發、興業為九折;中行、工行、建行、交行、光大、招商、華夏和北京銀行為八八折;國有大行中,農行優惠力度更強,折扣為八五折,同樣折扣的還有廣發和北京農商銀行;匯豐銀行最“下本”,折扣達八二折,幾乎為近年的最低值。二套房利率方面,除平安銀行、杭州銀行、民生銀行停貸外,其余27家銀行利率均為基準上浮10%;二套房首付五成的銀行有23家,六成的銀行有4家。

從實際操作上看,《經濟參考報》記者了解到,首套房九折利率可申請程度較高,而低于九折的利率仍需較高的資質條件。

不過,在二、三線城市,首套房九折利率有部分新樓盤仍難以實現,九五折則成主流?!般y行面臨利差收窄的盈利壓力,而按揭貸款都是長期貸款。由于這些城市房屋總價不高,單筆貸款額度也不大,因此下浮空間有限?!币晃恢胁康貐^國有銀行客戶經理坦言。

二手房受制評估價催生“高首付”

據了解,在一線城市,換房需求的增加刺激了二手房交易,一些獲得購房資質的城市年輕人群成為了諸多小戶型二手房的“接盤俠”。

今年9月30日,央行和銀監會聯合發文明確“不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調至25%”,這意味著,北京、上海、廣州、深圳、三亞這些限購城市依然執行首套房首付比例30%。

值得一提的是,二手房交易通常是以房屋評估值為標準確定30%首付比例。以北京為例,北京東四環附近的房屋評估值通常是房屋售價的85%,這意味著,如果購入一套滿5年唯一的300萬元左右的二手房,評估值約為255萬元,貸款比例70%,以此推算貸款最大額為178.5萬元,也就是說首付款實際要準備121.5萬元。再加上契稅、中介費,前期費用大約需130萬元左右。如果該二手房不是滿5年唯一房,那么還需要繳納房屋原成本和評估價之間差額的20%個稅。

如此說來,二手房買賣30%甚至25%的首付比例對購房者而言并非為突出的“減壓”優勢。此外,二手房交易市場中介費用并未有統一的定價標準,高的可達房屋交易價格2.7%,低可至房屋交易價格0.5%,服務質量亦是參差不齊。

根據北京市住建委網簽數據統計,截至10月28日,北京市二手住宅網簽量為6617套,比9月同期回落14.1%,比去年同期回落25.6%。按照近期日均網簽量的增長勢頭來算,10月全月網簽預計與9月份基本持平。

異地公積金貸款仍難落地

2014年10月,住建部、財政部、央行就曾發文要求各地實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續,并推進異地貸款業務。近日,住建部、財政部、央行再次聯合出臺《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》,其中明確,10月8日起全面推行住房公積金異地貸款。

不過,《經濟參考報》記者了解到,多個城市異地公積金貸款沒有細則,政策落地亦遙遙無期。

有業內分析人士認為,推行公積金異地貸款可以加強公積金資金使用效率,釋放閑置的公積金,對化解當前部分二線和三四線城市庫存高的難題能有極大推動作用,但地方推行依然有難度。

從技術層面看,以往各地公積金長期封閉運行,各自的數據庫建立、審批流程信息化均存在較大差異,短時間內實現信息快速溝通、協調難度頗大;從需求層面看,目前大城市的公積金利用率很高,歸集資金其實已用得差不多。對于公積金使用率相對較低的三四線城市來說,由于流動人口不多、居民收入水平不高,再加上目前購房投資風險上升,難以看到更多的外溢性投資需求。

采訪中,也有購房者表示,考慮前期用商貸,待政策落地后轉為公積金,但據記者了解,這種預想并不可行?!吧藤J轉公積金貸款僅限于本市內繳納的公積金,即便以后異地公積金政策落地,異地公積金貸款也不可置換異地商業貸款?!敝胁康貐^某二線城市公積金貸款中心人士對記者說。

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