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地方加碼微調房地產調控政策

2012.05.30

  國務院總理溫家寶在武漢調研的講話,讓資本市場對房地產的憧憬再現。更多人開始預期,房地產政策不會進一步收緊。其后幾天,A股市場的房地產板塊成為資金流入集中區域。與此同時,地方政府財政壓力大增,隨之而來的是各地房地產政策微調蔚然成風。

  經濟疲軟市場預期調控讓步

  5月下旬,在A股市場一片慘綠之下,房地產板塊持續有資金流入。據Wind資訊數據統計顯示,5月23日有超過3.3億資金流入該板塊。而在申萬行業一級分類的23個板塊中,當天僅有3個板塊有資金流入,除了房地產板塊外,與其密切相關的建筑建材業也有3.7億元資金流入。5月22日,同樣有近6.5億元資金流入,再加上建筑建材業的3.9億元資金,房地產成為資金流入最多的板塊。
  讓投資者蠢蠢欲動源于5月18日至20日,溫家寶總理在武漢調研和主持召開的六省經濟形勢座談會的講話,溫家寶指出,要穩定房地產市場調控政策,嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策,采取有效措施增加普通商品房供給,繼續推進保障性安居工程建設,促進房地產市場平穩健康發展。
  從年初至今,國務院總理溫家寶關于樓市調控有過4次公開講話,第一和第二次重點談及促使房價合理回歸;第三次談及調控時,主要提到不讓調控出現反復。而這次提及的要“增加普通商品房供給”,讓投資者的預期有所增加。
  “房地產和基建投資領域存在政策微調空間。”國家信息中心經濟預測部主任范劍平認為,如果目前全面放松會導致之前的調控成果前功盡棄,但房地產應該適時“定向微調”。在抑制投資、投機需求同時,對首套房的剛需和賣舊買新的改善型需求,在信貸領域應給予支持。
  越來越多的跡象表明,“穩經濟”的重要性日益明顯。4月宏觀數據普遍低于預期,其中工業生產同比增速放緩至9.3%。這是自2009年5月以來的最低值。同時工業生產的疲弱一定程度上受到出口繼續下滑的影響,尤其是對新興經濟體的出口。
  另一方面,房地產在調控影響下,投資開發領域的萎縮遠高于購房市場。2012年1~4月數據顯示,房地產開發投資同比增長18.7%,兩年多來首次低于同期20.2%的固定資產投資增速,未來回落趨勢仍將延續;新開工面積同比下降4.2%,施工面積同比增長21.2%,這都是2009年下半年以來的新低。
  房地產在資本市場上的表現先于行業復蘇,數據顯示,2012年上半年地產股再度成為表現最為搶眼的板塊。截至5月22日,深市地產指數今年以來上漲25.03%,成為上漲幅度最大的行業指數之一,上證地產指數也上漲了近22%。2012年基金對地產股的投資明顯回暖,一季度基金大舉增持地產股近200億元,占資產凈值比例從4.9%提高到了6.47%。

  財政壓力驟增 政府微調穩經濟

  有分析人士認為,在這種背景下,政府可能在部分市場提前實施力度溫和的寬松政策。繼揚州財政補貼精裝修房,遼寧營口發放公務員和事業單位人員5萬元購房補貼外,5月22日,市場又傳出福建將允許外地戶口在福建置業。其后福州房管局否定這一傳言。但對于各地各種類型的政策“微調”傳言還是不絕于耳。“除非政府無視整體經濟,否則對房地產放寬政策是不可避免的。”花旗銀行最新的研究報告稱,年內政府將集中精力在不沖擊限購政策的基礎上,放寬對第二次購房者的抵押貸款規定。
  分析人士的判斷依據是越來越大的地方財政壓力。廣州市財政局5月22日公布的廣州2012年1~4月財政一般預算收支執行情況顯示,今年前4個月廣州一般預算收入為312.15億元,同比僅增長2.48%,稅收收入連續4個月出現負增長,而“銷售不動產”營業稅從去年至今已連續7個月同比下跌。
  “廣州市財政收入形勢十分嚴峻。”廣州市財政局罕見地作出如此結論,其表示財政收入完成進度非常不理想,僅完成年度預算的29.28%。與房地產相關稅種中,相關營業稅13.12億元,同比下降23.54%;減收超過4億元。契稅收入14億元,同比下降22.79%,減收4.13億元;土地增值稅收入8.6億元,同比下降20.74%,減收2.25億元。與收入的不斷減少相比,支出卻是節節攀高。數據顯示,今年前4個月,全市財政一般預算支出361.86億元,同比增長27.77%。
  廣州并非孤例,各省級政府公布的財政數據顯示,財政收入增速明顯回落。重慶2012年一季度財政收入增速為11.3%,一年前這一數據高達75.9%。北京、上海增速回落都在30個百分點以上,其中北京僅增長1.6%,為全國最低。全國31個省份中,有27個一季度財政收入增速為下降。
  對于背負著保障房等大量公共開支的地方政府而言,“微調”房地產政策制止經濟下滑的勢頭成為其最現實的選擇。雖然年初率先微調的佛山、蕪湖均被立即叫停,但進入5月,地方各種“微調”嘗試尺度似乎開始放寬。從北京、杭州、成都等地實施土地出讓條件松綁,到武漢、上海對普通住房價格標準的調整,再到合肥、南京、常州、蕪湖等地放寬公積金貸款額度,截至5月10日,全國共有33個地方政府進行樓市調控微調,政策微調內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等,其中28個未被叫停。而被叫停的5個,主要涉及限購政策的松動。
  月初揚州出臺的救市新政就規定,對個人新購買的裝修住房根據面積不同予以4‰~6‰的獎勵。雖然市場對于這一政策質疑不斷,但出乎預料的是,該政策不僅沒有被叫停,住建部住宅產業化促進中心副主任梁小青甚至公開表示,該政策并非救市,而是針對住宅產業化進行的積極有益探索。(來源:中國經營報)
 

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