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中小房企拿地難 分析稱地價飆升所致

2015.10.22

  隨著北京地價的上漲以及房企全力回歸一線的雙重影響,之前還能在北京土地市場上有所斬獲的中小房企,正在逐漸淡出“拿地舞臺”。尤其是北京優質地塊的競爭中,盡管也不乏中小房企的身影,甚至每次都拼盡全力,但鮮有收獲。畢竟,在地價越來越昂貴的現在,連萬科、保利這樣量級的企業都需要聯合作戰才能斬獲土地,中小房企單打獨斗顯然很難收獲。在業內人士看來,中小房企應該主動和大房企進行合作,否則自身的發展空間確實會持續收窄。唯有積極拿地,才能做到較好的戰略擴張。

  中小房企拿地占比急劇下降

  “住宅產品我們在北京已經所剩不多了,不著急銷售,一棟樓預計要等到明年再銷售?!蹦稠椖康膬炔咳耸扛嬖V記者。

  據記者了解,該項目所屬的公司是比較典型的中小房企,之前數年也在北京有幾個項目,但今年以來,一塊地都沒有拿到。

  去年,記者在采訪該公司土地儲備時,該公司相關人士表示,北京出讓的每一塊地他們都買標書,都關注,能參與的也都參與了。記者在土地拍賣中,也多次遇到該公司的前期負責拿地的人員。但今年以來,基本上沒有他們的身影。

  而這只是中小房企拿地情況的一個縮影。業內熟知的一家房企已經多次參與土地競標,但至今也尚未在北京有任何斬獲。記者從其內部了解到,該公司的戰略布局中,一二線城市是重點,在北京拿地是其必下的一步棋,但在激烈的競爭中,能否拿地,什么時候能拿都還是未知數。

  顯然,這種情況并不局限在北京。據報道,中小房企在合肥的拿地難度也在提升。

  “現在的土拍市場上,都是一線大鱷房企,中小房企基本上都看不到了”,在合肥7月的最后一次土地拍賣會上,一位房企領導無奈地說道,在與這些一線房企的“爭搶”中,中小房企拿地“甚難”。相關統計顯示,2015年至今的合肥土地出讓中,在市區優質地塊的爭奪戰里,保利等大牌房企依然是笑到最后的一個。

  易居研究院智庫中心提供了一份相關的統計數據,記者發現,包括升龍置業、奧克斯置業、坤和集團、卓越集團、銀億地產、融科智地等在內的20家非上市房企今年的拿地情況不容樂觀。上述房企在全國范圍內拿地情況為:2010年合計拿地56宗,2011年為41宗,2012年為39宗,2013年48宗,2014年36宗,而今年截至10月7日僅有3宗。

  房企全力回歸一線

  中小房企遭遇拿地難的主要原因是面對著強有力的競爭對手,在房企全力回歸一線的背景下,拿地難度可想而知。

  激烈爭搶之下,一二線城市的土地收入上升明顯。中原地產研究部統計數據顯示,9月全月,一線城市合計月內土地成交額達到了588.78億,創造了今年以來最高紀錄,環比8月全月漲幅高達188%,平均溢價率也創造了今年以來最高。二線城市土地成交額也達到了1214.7億,環比上漲達到了41%,也創造了今年以來最高。

  房企之所以爭奪一線的土地,與一線的銷售情況密切相關。以一家主打三四線城市的房企為例,其8月份公布的半年業績顯示,上半年半數業績竟來自一二線城市。恒大集團自2013年后調整戰略布局,全面平衡一、二、三線城市項目的布局。截至目前,恒大已在北京獲得包括豆各莊、來廣營、東壩等多個核心地塊。

  亞豪機構市場總監郭毅表示,今年全國樓市分化,隨著一線城市房地產市場的快速升溫,加快了大型房企回歸一線城市的步伐,導致以北京為代表的一線城市競地激烈、地價高企。

  地價飆升致拿地難

  激烈競爭的結果必然是地價的攀升。中原地產的統計顯示,9月9日孫河地塊樓面價為5.26萬元/平方米,9月8日東壩樓面價為5萬元/平方米,9月2日孫河地王樓面價5.5萬元/平方米,8月31日石榴莊地王樓面價6萬元/平方米?!暗赝酢睂映霾桓F。

  另據中原地產研究部統計,年內前三季度,北京土地出讓金突破了1000億,達到了1065.29億,受供地減少影響,與2014年同期的1583億相比依然減少了32.7%。但值得關注的一個數據是,住宅樓面價上漲11%。

  “對于中小房企而言,由于中小房企的財務成本遠高于大型品牌房企,令其對地價的接受程度更低,因此不得不在白熱化的競地中喪失了與大型房企公平角逐的資格。另外,大型房企還可以通過在一個片區重復拿地來攤平土地成本,而中小房企卻受限于自身的實力很難做到,這同樣減弱了中小房企的市場競爭力。在北京房地產市場,中小房企已經被擠壓到遠郊的邊緣板塊,而這些位置的地塊雖然地價不高,但同樣未來的市場消化前景也并不樂觀。長此以往,中小房企在北京的發展前景日趨惡化?!惫阏f。

  積極破局是王道

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從土地的交易價格看,呈現持續上升的過程,這加大了房企的拿地成本。更為重要的是,部分大房企通過聯合拿地的方式,能夠快速降低拿地的資金壓力,而中小房企顯然在這方面缺乏經驗或合作的基礎,所以從土地市場開始就已經決定了后續行業集中度繼續上升的格局。對于中小房企來說,應該主動和大房企進行合作,否則自身的發展空間確實會持續收窄。唯有積極拿地,才能做到較好的戰略擴張。

  在今年土地市場上屢有斬獲的旭輝對于房企規模有自己的看法,旭輝集團董事長林中曾表示,房地產在一定的時期內還是一個資源導向型的行業,企業要有一定的規模,才能完成對行業土地、資金、人才和政府四個資源的配置,取得競爭力。但是林中也指出,當企業規模達到一定程度以后,企業在資源配置上的競爭優勢,可能會出現一個邊際遞減,因此也并不意味著企業規模越大,能力越強。

  “但是規模太小的企業在未來幾年想要實現成長其實已經非常困難了?!绷种姓f。

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