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財政部:房屋租賃手續費取消 鄭州能否取消?

2015.10.12

  10月9日,財政部與國家發改委聯合發布《關于取消和暫停征收一批行政事業性收費有關問題的通知》,一次性取消和暫停征收38項收費。

  這其中,有一項房屋租賃手續費,幾乎是涉及面最廣的一項,也因此備受關注。

  早在2012年,河南商報曾就房屋租賃手續費問題做過專門調研,并在國內首家持續發布深度報道。鄭州市七名律師為此專門向國家發改委等發出律師函,要求取消收費。這個呼吁甚至得到全國很多省份讀者支持。

  就在剛剛過去的上周五,我們終于等來了它要被取消的消息!

  不過,先別高興太早,鄭州能不能取消,現在還說不準呢。

  看看這項收費的來歷

  第一步:1995年1月1日起,施行《中華人民共和國城市房地產管理法》。其中規定:房屋租賃,出租人和承租人應當向房產管理部門登記備案。

  第二步:2002年,原國家計委、原建設部聯合發布《關于規范住房交易手續費有關問題的通知》(計價格【2002】121號),其中規定:

  一、住房租賃手續費屬經營服務性收費,應堅持公開、公平、質價相等原則收取。

  二、住房租賃手續費按套收取,收費標準為100元,由出租人承擔。該收費標準為最高限額。各省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本地區住房交易量及經濟發展狀況確定具體收費標準。

  三、住房以外的其他房地產交易手續費由各省、自治區、直轄市價格主管部門會同建設(房地產)行政主管部門參照本通知規定制定。

  請注意,這個通知中的房地產“交易手續費”包括住房轉讓手續費和住房租賃手續費,且規定住房以外的房地產交易手續費可由地方價格主管部門和建設行政主管部門定。

  于是,第三步就來了:到了河南省和鄭州市的價格主管部門,先后出臺了豫計收費〔2002〕315號、鄭價〔2002〕21號、鄭價公〔2003〕5號以及鄭價公〔2005〕6號文件。

  其中,鄭價〔2002〕21號文件即《鄭州市物價局關于規范住房交易手續費有關問題的通知》規定,鄭州市住宅租賃手續費征收標準為:每套50平方米以下(含)每宗20元,每套51平方米~80平方米每宗50元,每套81平方米~200平方米每宗80元,每套200平方米以上每宗100元。商業用房的收費標準為:手續費按月租金的2%收取。

  到了后來,鄭價公〔2005〕6號文件即《鄭州市物價局關于降低住房以外房地產交易手續費標準等問題的通知》做出修改,租賃手續費由按租金的2%降為1%,租賃手續費實行按件次收取,承租人變更即為一件次,租賃手續費由出租方承擔。

  這項收費誰來交、誰受益?

  一般來講,住房性質的出租相對隱蔽,房產租賃管理部門和稅務部門都不好查到,除非承租人萬不得已需要以此房屋注冊登記營業執照,或者需要辦理居住證,否則很少有人主動去辦理備案。

  但商鋪、寫字樓很難躲開。按照規定,一間200平方米的商鋪,如果年租金36萬元,出租3年的話,備案一次手續費就是10800元。

  鄭州市房產租賃市場管理處一負責人曾在2012年向河南商報記者透露,當年的前5個月,鄭州市備案的私房(住宅)有6萬多宗,公房(非住宅)有500多萬平方米。

  一般來說,即便房東應房客要求去備案,最終“羊毛”還得從房客身上出。再來看看這些錢收上來之后誰受益。

  根據上述各文件,鄭州市本應該有一個“經批準建立的房地產交易中心”來收費。但在現實中,收費的是鄭州市房產租賃市場管理處(房屋備案管理部門)和鄭州市房屋租賃服務中心(1999年注冊的企業,名義的收費主體),這兩個機構實質上是“一套人馬兩塊牌子”。

  鄭州市房產租賃市場管理處是一個自收自支單位,這些費用通過服務中心收取,款項直接繳到財政部門開立的專用賬戶上,管理處需要經費時,再審批。服務中心收取的費用主要用于鄭州市房產租賃市場管理處人員經費,房屋、設備等固定資產折舊、維護和購置費用和辦公費用等。

  房屋租賃手續費只算“毛毛雨”

  但租賃費只不過是“毛毛雨”,對房東、房客來說,更大的成本是稅負:房屋租賃稅。房屋租賃稅不是一個單一的稅種,而是多項與房屋租賃有關的稅種的綜合稱謂。它包括房產稅、營業稅、城建稅及教育費附加、地方教育費附加、印花稅、個人所得稅等。

  在鄭州,根據房屋租賃備案與否以及房屋究竟是住宅還是經營性用房,有不同的房屋租賃稅稅負。

  舉個例子——

  我們以個人對外出租經營性用房來看一看稅負吧。

  從2012年4月份開始,在鄭州,個人對外出租商鋪的,分兩種情況收稅。一種是,如果你能先辦理臨時稅務登記,就可以當作個體工商戶對待,這可是有天大的好處的。因為,如果月租金不超過2萬元(去年,小微企業增值稅、營業稅的起征點又提高到3萬元),是有稅收減免政策的。如此,稅率算下來大概就是不到租金的13%。但如果面積大、租金高,超過2萬元(3萬元),稅負就會達到19%。另外一種,不辦理臨時稅務登記,在扣除稅費之后,你還要按照所得額的20%繳納個稅,整體算下來,稅負超過30%了!

  鄭州取消不取消還在兩可之間?

  在獲知“房屋租賃手續費”被要求取消的消息后,鄭州市房產租賃市場管理處一相關負責人介紹,從通知上看,要求取消的是“行政事業性收費”,而鄭州市的房屋租賃手續費,在物價部門的上述文件中是一項“經營服務性收費”。所以,究竟取消不取消,還得等進一步的通知。

  其實,關于這個“經營服務性收費”,在2012年,向國家發改委等部門發出律師函的幾位律師,也曾強烈質疑。一位律師說:如果說鄭州市房屋租賃服務中心是一個企業,如果這項收費屬于經營服務性收費,那么這項收費的標準是不是要跟消費者協商?是否能以自愿為原則?如果其他隨便什么人也注冊一個提供房屋租賃服務的企業,能不能收這個費?

  另一位律師更是指出,這實際上是行政事業單位利用(借用)行政權力或壟斷地位向企業收費,更讓人不能接受的是,只收費,不服務。

  記者從財政部稅政司的政策解讀中了解到:下一步將加大監督查處力度,對此次公布取消和停征的收費項目,各地區、有關部門和單位不得以任何理由拖延或者拒絕執行。各級財政、價格部門要加強監督檢查,對不按規定取消和停征相關收費的,按有關規定給予處罰,并追究責任人的行政責任。

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