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房地產稅立法將走向何方? 開征房地產稅必解三道難題

2015.09.15

  備受關注的房地產稅法被列入十二屆全國人大常委會立法規劃。事實上,與“房地產稅”一字之差的“房產稅”試點,已在上海(樓盤)與重慶(樓盤)開展逾四年,但影響十分有限。在未來推進房地產領域稅收改革深化的情況下,房地產稅立法將走向何方?對百姓和政府的“錢袋子”產生哪些改變?

  影響不大涉及人群有限

  2011年1月,上海與重慶率先試點向居民住宅征收房產稅。

  上海房產稅試點,主要針對本市居民家庭在當地新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面積超過60平方米的,和非本市居民家庭在本市新購的住房,適用稅率暫定為0.6%;重慶房產稅試點主要征收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房,以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房,稅率0.5%-1.2%之間。

  從試點執行情況看,兩地房產稅試點大多以戶型面積劃分,并采取“老房老辦法,新房新辦法”的政策。專家表示,房產稅試點中的內容雖然只是未來“房地產稅”這個綜合概念中的一部分,但其在實施中體現出的一些問題,對未來房地產領域整體稅收改革也具有參考價值:

  ――對房價影響不大。根據中國指數研究院發布的報告,上海及重慶試點房產稅的前3個月,兩市住宅成交量分別下降46%和26%,比同類城市降幅高10-20個百分點,但成交均價并未出現明顯下跌;第二年,兩地成交量均呈現較大幅度的增長。數據顯示,此后3年多,房產稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。

  ――對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房產稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例,當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元,而當年重慶市本級財政收入2908.8億元,房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03%;與重慶相比,上海的房產稅征收雖然在絕對值上要多,但其占財政收入的比重同樣很小。根據《2014年上海預算草案報告》,2014年上海市預計征收房產稅27.6億元,只有土地出讓收入的1.7%。

  ――涉及人群有限。記者跟蹤發現,由于房產稅試點不涉及存量住房,其中上海試點中還有六條稅收減免政策,這就使房產稅試點沒有產生巨大沖擊力。在重慶,主要針對豪宅和別墅的房產稅征收標準,對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制,這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產稅征收方式后來被一些業內人士戲稱為房地產界的“奢侈品稅”。

  未來稅收難點在哪里?

  出臺綜合性的房地產稅是未來的大勢所趨,但從此前房產稅試點探索和現實情況來看難點多多。

  難點一:作為房地產稅開征基礎的不動產登記何時完善?

  記者了解到,國土資源部近日下發通知,要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺。這被業內看做是加快推進不動產登記制度乃至房地產稅立法的重要前提。

  盡管如此,業內人士認為從現實操作層面來說,不動產登記仍需加速。記者在多地采訪得知,推動不動產統一登記工作存在諸多困難,其中包括地方部門協調配合難、登記專職部門人員隊伍建設難、技術容易到位但機構難以到位等問題。

  難點二:如何確定房地產稅征收范圍和稅率,防范稅收“擦邊球”?

  業內人士普遍認為,全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同,房地產稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時,是否設置“免征額”也同樣是立法難點之一。

  經濟學家賈康建議,中國的房地產稅應在低端范圍給予一定的免征稅額,這樣可以抑制投資投機性消費,也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲表示,房地產稅改革需要對擁有多套住房的高收入群體多收稅,對中低收入群體免稅乃至反哺。

  與此同時,征稅范圍的難點還體現在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶,為了規避房產稅,有人在獨棟別墅間加蓋附著物,繞過了“獨棟”概念;還有開發商將一套單價遠超房產稅繳納下限的大面積產權房分成“住房”和“車庫”兩個產權進行捆綁銷售。

  難點三:征稅房產的房價如何評估確定?

  按照此前上海房產稅試點的計稅方法,試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據,目前暫按應稅住房市場交易價格的70%計算評估價格,再按照稅率計算繳納。

  但從現實情況看,房產評估價格如何確定卻存在一定難題。記者暗訪北京(樓盤)多個房地產中介公司發現,長期以來,出于避稅的考慮,部分二手房交易的實際交易價格和官方系統登記價格差距較大,比如可以將實際每平米5萬元左右的價格“做”到3萬多元。

  有專家表示,評估的房價是計稅的重要依據,如何真正反映房地產市場的真實情況,對政府來說將是挑戰。

  一字之差意味著什么?

  從2011年上海與重慶試點房產稅,到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房產稅”的提法轉變為“加快房地產稅立法”,專家稱“一字之差”意味著房地產領域的稅收改革上升為房地產稅體系建設。

  在這種情況下,房地產領域的稅收改革對百姓和政府會產生哪些影響?

  記者統計發現,目前,與房地產有關的稅收包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、個稅、城鎮土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現房買賣合同”上看到,僅買房人需要讓開發商代交的稅費,就有契稅、房屋所有權證印花稅、房屋登記費、產權代辦費、分戶發放圖表費等多項。

  中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示,很多相關稅費集中在開發流轉環節,且以間接稅為主,在以賣方市場為主的情況下極易造成稅負轉嫁。

  對此中原地產首席分析師張大偉認為,如果新增稅項同時不改變供需結構的話,最后結果依然是加稅。

  但賈康認為,“房地產稅”既包括房產稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來的房地產稅改革方向并非單一針對住房保有環節收稅,而是把整個房地產行業鏈條的稅費簡并,其最終的大方向可能是結構性減稅,老百姓(603883股吧)的稅負有可能是降低的。

  另一方面,征收房地產稅對于政府財政“錢袋子”的影響也將成為政策考量焦點。

  易居房地產研究院的一份報告顯示,僅今年7月,國內十大城市的土地出讓金收入就達約600億元。雖然目前大城市土地財政日子似乎過得不錯,但同策咨詢研究院研究結果顯示,2020年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數將達到1.1套,屆時,大量存量房將難以讓地方政府再依靠土地財政過日子。

  在這種情況下,專家表示,雖然房地產稅大方向是稅收結構有可能出現或增或減的調整,但是隨著征收覆蓋面加大,房地產稅有可能對地方政府形成多重影響。

  首先,比重將越來越大。上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示,房地產稅的重要定位之一就是土地財政的替代者。從房產稅試點看,顯然僅對新增交易收稅難以起到補貼財政收入功效,因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。

  其次是收入穩定。一段時間以來,地方政府對土地財政過于依賴,樓市一旦有大幅波動,地方經濟也會受到影響。專家認為,房地產稅一旦開征,將成為地方政府穩定的稅收來源。

  中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為,房地產稅作為未來地方重要稅種,在地方組織收入和調節財富分配、抑制房地產市場投機等方面有重要作用。

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