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五月樓市開門迎春 一線城市均價反彈

2012.05.18

  多家券商跟蹤的重點城市樓市交易情況顯示,五月開局普遍紅火。北京,上海,廣州,深圳,杭州,南京,蘇州,重慶,廈門和福州10大重點城市中9個城市銷售量上升,銷售量在第20周錄得強勁反彈。交易量和2011年同期差距已經收窄。
  南都記者綜合分析人士意見認為,開發商試探性降價已經取得市場回報。中信建投研報認為,目前市場上所謂的“成交不可持續”的觀點已然不攻自破,樓市需求者已不簡單地關注絕對價格,需求者的預期開始大規模轉變,由前期預期房價大幅回落轉為房價維持平穩。

  5月銷售料將好過4月

  銷售的恢復已經帶動了成交均價的上升。國泰君安數據顯示,五月以來的第20周,北京、上海、廣州、深圳均價分別錄得0.1%、4.6%、6.1%和11.8%的周環比上升。多位分析人士指出,房地產市場正在健康地恢復。
  “從房地產市場成交量結構來研究,改善性需求開始釋放,不過高端市場依然冷清。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對南都分析稱,近幾個月出現的各地政策微調,如房貸利率回歸等變化,已經推動市場成交量一定的反彈。
  中銀證券跟蹤的5月第2周數據,33個城市樓市成交44133套,環比增18.1%,同比漲35%,證明銷售明顯放量,且好過4月的評價銷售水平。
  “成交量難以暴漲,但溫和回暖仍可持續。從流動性角度來看,近期存準率下調可望推動開發信貸和購房者房貸,對地產也是利好。”中國銀行證券房地產分析師潘瑋稱,同時政策支持的意愿也很明顯,包括揚州出臺的購房獎勵政策,沈陽、廣州的公積金購首套房降低首付比例等支持政策,都顯示政府對樓市的求暖心態。
  經緯行研究中心副經理曾英杰對南都記者表示,五一期間房地產市場銷售強勁,存貨在第20周周環比下跌了0.4%。多數分析人士總結稱,雖然五月可能難以實現強勁的超預期增長,但在政策面、流動性等利好下,顯著好于四月是可以確定的。

  房企“試探性降價”力度已減弱

  “4月房地產市場較3月顯出疲態,開發商降價打折的力度已經減弱。”對后期走勢,上海易居研究院如是分析。該研究院向南都提供的數據顯示,4月份30個典型城市商品住宅成交9029元/平方米的均價實現了11%的同比增長,但是增幅比起3月,縮小了8.7個百分點。
  上海易居研究院副院長楊紅旭說,預計未來幾個月,商品住宅成交量將會在各方博弈中有所震蕩,“原因之一是目前開發商降價依然帶有很強的試探性,一旦成交放量,資金緊張程度緩解,很可能又會收窄降價幅度,造成成交量的回落。這樣的循環可能會在未來幾個月反復出現。”
  房地產市場對價格的期冀正在從盼降到求穩。包括中原地產、世聯地產等一二手聯動中介機構向南都記者透露,購房者的盼降心態已經減弱,當前樓市價格預期悄然轉變,“求穩”是普遍心態。
  這也能從庫存和推新貨源的雙雙下滑中一探端倪。五月初,十大重點城市可售存貨為71.2萬套,庫存繼續下降。去化周期繼續縮短為10.3個月。易居數據顯示,4月20個典型城市小戶型成交均價同比下降6.5%;中小戶型成交均價同比下降21.2%;中戶型成交均價同比增長9.8%;大戶型成交均價同比下降14.5%。易居分析稱,本月中戶型呈現量價齊升的局面,預示著雖然市場仍以剛需為主,但改善性需求也已經開始逐步釋放。降價預期恐難維持。
  4月標桿性十大上市房企中有七成以上企業出現價跌量升的情況,龍頭萬科單月銷售均價一年多來第二次跌破萬元大關。上市房企4月的讓利相當給力,而業績的回升很可能令降價不再急迫。

  二季度有保有壓力挺剛需

  市場對二季度的走勢開始呈現積極預期。包括國信在內的數家券商認為,二季度政策面不會大幅轉變,總體“有保有壓”,支持首次置業,投資性需求將繼續受抑制。
  在這樣的背景下,市場可望吸引更多購房者入場,推動成交量繼續上行。整個五月份的成交很可能創出年內新高,市場上所謂的“成交不可持續”的觀點不攻自破。
  二季度是傳統回籠資金、沖刺業績的關鍵期。多家龍頭房企表示將陸續放量,促銷售保增長。
  萬科、恒大、保利、雅居樂等一干房企已紛紛表態或開始向中小戶型的普通剛需產品傾斜。恒大表示5-6月情況將繼續回暖,再創小高峰。保利也表示5-10月將是推貨和增長的高峰期,雅居樂稱較低的土地成本支持了降價空間,對剛需的寄望明顯。
  國信證券分析稱,“二季度機會更多來自有能力實現銷售超預期,并且受益國家推進普通商品住房建設戰略的公司。”(來源:南方都市報)
 

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