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房地產稅啟動立法程序 或采取新老房雙軌過渡制

2015.08.17

  業界人士表示未來將是交易稅低、保有稅高從而有效抑制投機行為

  最近十二屆全國人大常委會立法規劃對外公布包括房地產稅法在內的34項立法任務亮相其中這意味著備受關注的房地產稅法正式進入全國人大的立法規劃。同時據媒體報道財政部制定三類計劃房地產稅力爭明年實施。這意味著或許在明年擁有多套商品房或者打算購買多套房的改善型人群恐怕要為如何繳納房產稅發愁了。

  面對即將到來的房地產稅作為購房者將會受到怎樣的影響?

  房地產稅≠房產稅

  兜兜轉轉樓市的話題再次回到房地產稅身上。

  有媒體報道稱此次房地產稅立法的初稿已經完成相關部門正在等著進一步完善、落地。據了解本次房地產稅立法改革的總體思路是擬在房地產相關稅費負擔總體不變的前提下適當提高保有環節稅負降低建設、交易環節稅費負擔。

  這些年來有關房產稅和房產稅擴容的消息時而在坊間熱傳但其推進工作一直遲遲不見啟動。2011年上海、重慶試點征收房產稅后征收試點并未見擴容。而此次提出的房地產稅更是讓不少人疑惑:房地產稅和房產稅的區別究竟在哪里?

  據了解房產稅是以房屋為征稅對象按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據向產權所有人征收的一種財產稅。

  “與房產稅不同房地產稅涉及的稅種包括了房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅等等。因此當前提及房地產稅改革意味著這是一個綜合性改革?!蓖咦稍冄芯坎靠偙O張宏偉介紹。

  中國政法大學教授施正文也曾表示房地產稅改革路徑的大框架已基本成形主要是把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并成為新的房地產稅增加房地產保有環節的稅負以房地產的評估值為征稅基礎。

  “雖然國外在征收房產稅方面有著豐富的經驗。但對國內來說房地產稅是一個全新的稅種。從國外經驗來看房地產稅更主要的是對地方財政收入的支撐其督促政府在提升城市建設的基礎上保證房屋的保值升值能力并平衡地方的財富分配均衡?!弊〗ú孔》空邔<椅瘑T會副主任顧云昌表示。

  “狼”來了買房or賣房?

  如此看來房地產稅立法并非僅著眼于房地產市場。但對普通購房人來說卻不得不考慮其對樓市和自己的影響。

  眼看著二手房市場一天天漸漲想要改善居住環境的蔣雯也加入到看房大軍里?!皠傇谛侣勆峡吹揭魇辗康禺a稅就有中介打電話來介紹一套朝陽的房源周邊類似房源總價需要400萬這套房子350萬就愿意出手?!笔Y雯回憶雖然價格很吸引人但也讓她多了一份疑慮:“會不會正趕上房地產稅征收的節點那持有成本恐怕也不少?!?

  對于類似蔣雯提出的疑問業內專家給出了相應回答。

  “這次房地產稅立法需要經過規劃、征求意見和修改。由于涉及民生問題將會比之前房產稅試點的政策謹慎很多。因此房地產稅到具體落實階段或許還需要5年時間也就是到2020年之前能夠出臺和實施?!鳖櫾撇硎?。

  顧云昌的看法代表了不少專家業內人士的看法?!?年內計劃購房的話不需要過多地考慮房地產稅出臺的問題?!睆埡陚ネ瑯颖硎厩夷壳胺慨a稅的征收對象是新購置房產。從推進范圍、力度和市場接受心理來看未來房產稅擴容也不會在一開始就向存量房開征。

  人人都將成納稅人?

  雖然房地產稅落地尚有時日不過在不少業內人士看來不同于目前上海執行的僅針對于新購置房源征收稅費的政策未來房地產稅將覆蓋所有商品房的持有環節。

  但是該買的房子還是得買。房地產稅會不會增加老百姓的負擔也成為社會各界關注的焦點。

  重慶、上海開征房產稅的試點情況也為這個答案提供一定佐證。從實施方案看在上海家庭人均住房建筑面積少于60平方米的給予免稅;在重慶納稅人在房產稅征收施行前擁有的獨棟商品住宅免稅面積為180平方米;新購的獨棟商品住宅、高檔住房免稅面積為100平方米。這些規定實際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。因此也有一種觀點:謹慎選擇房源控制人均住房面積將會是應對房地產稅的手段之一。

  “房地產稅涉及面廣地區和人群特征差異大因此在征收方式和稅率方面需要謹慎定奪。不過根據保障合理住房需求的理念來看對剛需等人群也會出臺一些減免政策。如何確定房地產稅征收范圍和稅率也是立法面臨的難點之一?!鳖櫾撇硎?。

  此外財政部財政科學研究所原所長賈康在接受媒體采訪時也表示房地產稅可將以往開征的多種間接稅并入房地產稅稅種減少大多數老百姓的稅收負擔。

  樓市影響幾何?

  “事實上房地產稅更是一種長效調控手段不會像信貸放松、降息等政策那樣迅速作用于樓市?!鳖櫾撇硎?。

  在業內看來供需關系已經成為目前影響樓市走向的根本性因素?!胺康禺a稅會影響購房者的心理預期但并不足以決定樓市走向?!睆埡陚フf。他進一步說明:房產稅會減少投資者收益從而減少樓市的投機需求但從上海試點的效果看它對抑制房價上漲的作用微乎其微?!澳壳吧虾5姆績r年增長可達10%甚至20%。以一套80平方米、3萬元/平方米的房產計算一年后該套房實現增值24萬元遠高于房產稅稅收成本?!?

  仲量聯行在一份報告中也指出未來中國房地產稅體系有望向發達國家看齊——交易稅低、保有稅高這將有效抑制投機行為。同時房地產稅將鼓勵投資者出租所擁有的房產推動全社會資源的更有效利用。但很難簡單斷定房價或租金會漲還是跌最終還要取決于當時市場處于買方還是賣方市場。

  但手中持有四套房產的張女士對于開征房地產稅可謂“不慌不亂”她的理由是:加稅后成本增加了租金自然是要漲一點把多出來的成本轉到租戶身上。

  此外在業內看來房地產稅或將會使開發商加大中小戶型產品開發。一位央企地方項目負責人表示偏遠地區的大戶型將迎來掛牌潮房主或會選擇拋售或會置換成中心區域品質較高的項目。同時在房地產稅的壓力下開發商或將會調高中小戶型房源比例。但北京、上海等一線城市的情況則略有不同?!艾F在供需矛盾緊張土地價格上漲決定了一線城市未來的供應將以改善性產品為主因此房地產稅帶來的影響或許不像想象中那么明顯?!睆埡陚ケ硎?。

  作為一個全新的稅種房地產稅從準備立法到實際實行還有很長的路要走。其開征的難點在哪里?能否獲得全國人大通過?什么時候能夠推出?針對這些問題記者采訪了多位業內人士。

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