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河南房屋拆遷政策重大調整 征收補償取代行政強拆

2012.05.16

   我省房屋拆遷政策進行重大調整:實施新的房屋征收與補償規定政府成為征收和補償主體,停產停業的損失列入拆遷補償范圍

   核心提示

   河南省房屋拆遷政策進行重大調整,“拆遷”被“征收補償”替代。這意味著,行政強拆將退出歷史。記者從省人民政府獲悉,《河南省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干規定》(以下簡稱《規定》)已經印發,并開始實施。
  《規定》中說,政府將成為征收和補償主體,停產停業的損失也列入補償范圍。業內人士分析,《規定》將使我省國有土地上房屋征收和補償的流程更加公開透明,房屋所有者的權益將進一步得到保障。

   【變化①】

   “拆遷”字眼徹底消失

   “《規定》最大的亮點,是‘拆遷’這一字眼徹底消失,用‘征收補償’取而代之。”省住房和城鄉建設廳相關負責人表示,《規定》的實施,意味著河南省房屋拆遷政策出現重大調整。
   據省住房和城鄉建設廳相關負責人介紹,此次在省政府官方網站上發布的《規定》,已是數易其稿?!兑幎ā吩诤幽鲜〉膶嵤?,意味著今后“行政強拆”將退出歷史。
   據悉,《規定》公布施行,原有的房屋拆遷管理辦法同時廢止?!兑幎ā肥┬星耙岩婪ㄈ〉梅课莶疬w許可證的項目,繼續按照原有規定辦理,但有關部門不得強制拆遷。

   【變化②】

   政府成為征收和補償主體

   根據《規定》,市、縣級政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。
   省住房和城鄉建設廳相關負責人表示,過去的拆遷操作模式是,開發商向政府申請拆遷許可,獲得批準后實施拆遷。在實踐中,部分開發商為追求利潤,通常會采取各種手段壓縮拆遷補償標準,甚至采取斷電、停水等比較極端的方式,逼迫拆遷戶達成協議。
   政府成為國有土地上房屋征收和補償的主體之后,整個征收和補償的流程將更加公開透明。雖然按照規定,房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作,但政府部門將擔負起國有土地上房屋征收和補償的主要責任。例如,省轄市房屋征收部門要加強對縣(市、區)房屋征收與補償工作的監督管理;市、縣級財政、國土資源、發展改革等有關部門將按照各自職責協同做好本行政區域的房屋征收與補償工作。

   【利好①】

   選擇評估機構被征收人說了算

   《規定》中說,被征收人應當在規定期限內協商選定房地產價格評估機構。如果在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門組織被征收人投票決定或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
   省住房和城鄉建設廳相關負責人表示,在征收和補償之間,評估是最重要的環節。過去,一些開發商在選擇評估機構方面投機取巧,誘騙被拆遷人選擇對開發商有利的評估機構。今后選擇評估機構,將由被拆遷人自己說了算。
   選定評估機構后,下一步就是對房屋價格進行評估。被征收人如果對房地產價格評估結果不滿意,可以向原房地產價格評估機構申請復核評估。如果對復核結果還不滿意,可以向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
   據介紹,目前省住房和城鄉建設部門、各省轄市房地產管理部門正在按照有關規定,組建房地產價格評估專家委員會。該委員會主要任務就是接受委托對房地產價格評估機構作出的復核結果進行鑒定。

   【利好②】

   停產停業損失列入補償范圍

   《規定》中說,對于符合條件的房屋,征收部門應當給予被征收人停產停業損失補償。
   省住房和城鄉建設廳相關負責人表示,過去,被拆遷的房屋里有的正在開店營業,拆遷后,不但生意做不下去,損失也沒法彌補。這種情況今后將不復存在。
   被征收人停產停業損失補償標準可以由房屋征收部門與被征收人協商,基本上應按照被征收人的月平均利潤值確定。此外,商業、服務性行業停產停業損失補償期限不低于3個月,工業生產行業不低于6個月。
   被征收房屋要符合3個條件,才能給予停產停業損失補償:被征收房屋具有房屋權屬證明或者經有關部門認定為合法建筑;有合法、有效的營業執照,且營業執照上標明的營業地點為被征收房屋;已辦理稅務登記并具有納稅憑證。

   【利好③】

   被征收人可以優先獲得保障房

   《規定》中說,征收國有土地上個人住宅,被征收人符合當地住房保障條件且自愿選擇保障性住房的,作出房屋征收決定的市、縣級政府應當優先予以住房保障。
   省住房和城鄉建設廳相關負責人表示,以上規定簡言之,就是被征收人可以優先獲得保障房。具體來講,在房屋征收與補償工作中,市、縣級政府將組織住房保障等部門現場辦公,并開辟綠色通道,現場受理、審核被征收人申請。符合條件的被征收人,可以盡快參與選房。但是被征收人獲得保障性住房后,不得再參加其他保障性住房公開搖號配租、配售。

   【借鑒】

   南京、武漢規定被征收人可選補償方式

   記者了解到,近日,南京市和武漢市也分別針對《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺了細則。南京市在《國有土地上房屋征收與補償條例》的基礎上,出臺了《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》,對不少細節做了細化延伸;武漢市也制訂了《武漢市國有土地上房屋征收與補償辦法》。
   在對征收房屋進行價值評估時,南京市規定需參照類似房產在評估時的平均交易價格,另外還列明了在評估時需要考慮的類似房產細節——區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。也就是說,一套房子評估時,要找好幾套相似的房產,這幾套房產的均價可能不盡相同,評估時要取這些價格的平均數。這次南京市以法規的形式對這種評估形式予以確定。
   《武漢市國有土地上房屋征收與補償辦法》中說,如果50%房主不滿意補償方案,政府應該組織召開聽證會,被征收人同時也有選擇補償方式的權利?!赌暇┦袊型恋厣戏课菡魇张c補償辦法》也提出,被征收人有權選擇產權調換方式補償。有關人士指出,靈活多樣的補償方法,能體現出對被征收人的尊重。
   我省出臺的《規定》相對簡單,很難在其中找到如何評估、被征收人怎樣選擇補償方式這些內容。對此,河南力天律師事務所主任丁香說,我省出臺的《規定》是政府規章性質的,規格相對低一些,還存在不少不太細致的地方,將來有可能根據情況上升為地方性法規。不同地方的政府會根據轄區內的實際情況作出相應的規定,相互之間的可比性并不是太大。(來源:大河報   名門地產通訊員 張浩)
 

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