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鄭州地產基金合作聯盟開始運作 求索融資新模式

2012.05.08

  2012年,“抱團取暖”顯然已成為房地產業界首選的融資模式。繼3月21日易居中國高調宣稱攜手諾亞財富,聯合房地產業TOP50開發商正式啟動“TOP50地產母基金”后,日前又傳出鄭州地產基金合作聯盟也已開始運作。
  據悉,鄭州地產基金合作聯盟不同于去年8月由盛世神州房地產投資基金發起的“全國房地產投資基金聯盟”,該地產基金合作聯盟是由盛諾金地產基金聯合鄭州的金融機構及其在鄭州有房地產項目的開發商共同發起組建的,意在為房地產開發項目提供全套的融資服務。

  別樣的基金聯盟

  事實上,早在去年9月,盛諾金地產基金合作聯盟就已在鄭州成立,浦發銀行(600000)、民生銀行(600016)、東亞銀行、百瑞信托、中原信托等金融機構及居易國際、建業、綠地、美景、綠都等房企都是該基金聯盟的理事單位。目前已匯集了鄭州當地6家銀行、2家信托公司以及32家房地產企業。
  馬世杰告訴本報記者,基金聯盟成立半年來已經運作了幾個案例,譬如河南益通和百瑞信托,針對一個都市村莊改造項目已經發行了信托計劃產品。今年6月,居易國際的國際城項目將會與中原信托一起發行信托計劃,現已簽約。另外,盛諾金基金剛剛發起了一只專門針對新農村建設、小城鎮建設的基金,目前已完成首期募集,首期資金規模4210萬元,計劃募集1億元,該項目由基金全額投資。
  隨著樓市調控“限字令”的全面升級,越來越多的房地產商從“不差錢”陷入“四處找錢”境地。那么,如何利用社會資本、私募基金、信托資金以及銀行資金幫助房地產企業渡過“錢”關,已成為聯盟成員最為關注的事情。
  在這個基金合作聯盟中,開發商提供的需要資金支持的開發項目,將由民間私募基金率先入駐,提供項目前期一級土地整理、二級開發聯動所需資金。在通過前期的開發工作,順利取得“四證”之后,相應的開發項目再向合作聯盟中的信托、銀行申請后期項目貸款及按揭等相關金融服務。
  某私募基金發起人接受本報記者采訪時認為,該地產基金合作聯盟也不算是“另類”的私募基金操作,只是比單獨單只基金的涉及范圍更廣些,可以是信托合作、基金合作、房企之間的項目合作,也可以是基金、信托、房企之間的合作。但無論怎么合作,其宗旨都是一樣的,就是要解決房企的資金問題。

  區域性的“資金池”

  當前,房地產企業的自有資本金已經滿足不了自身發展需要,財務杠桿資金更是難以從銀行取得。
  有相關數據顯示,4月份工、農、中、建四大行新增貸款2600億元左右,較3月份減少近400億元。從今年前3個月房地產資金來源看,國內貸款占21%,利用外資占1%,自籌資金占42%,其他資金占36%。3月份房地產開發融資規模環比縮水,當月國內貸款規模為1202億元,環比銳減61%。
  通過這種地產基金聯盟模式,或許可以高效地從銀行獲取一定比例的杠桿資金,或者說是可以優先獲得銀行資金的支持。
  盛諾金地產基金聯盟是一個半封閉、區域性的資金合作聯盟。
  “所謂的半封閉只是針對盛諾金基金而言,盛諾金的基金投資只提供給合作聯盟成員,不考慮支持聯盟以外的企業。像信托、銀行,它們和房企是自由合作。中國房地產企業的金融資本創新與合作,缺乏一個互相交流、溝通的專業平臺,盛諾金地產基金聯盟就是構建房地產行業的金融資本創新與合作平臺,以推動房地產企業的金融資本創新、交流與合作。”馬世杰說。
  同時,他也坦言,該地產基金聯盟的先期運作效果跟當初的設想存在一定的差距。當初基于房地產宏觀調控政策,認為房地產產業鏈上都會發生一些變化,新農村建設及小城鎮建設都會是一個發展方向。但是,實際在做的時候,發現有些地產商之前都是做住宅開發的,加上受資金緊張影響,突然轉型去做新農村建設、小城鎮建設,轉型相對比較慢。
  即便如此,盛諾金地產基金聯盟依舊堅持走國家鼓勵類的地產項目路線,重點是在環北京經濟圈和中原經濟圈參與新農村建設、小城鎮建設及保障房建設等。若開發商想加入該合作聯盟,需要由聯盟成員組成的“提名委員會”審核通過,目的是為了實現強強聯合。
  盛諾金地產基金的應勢而生,誠如國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松所言,房地產金融產品在今年會有快速發展,資金來源會趨向多元化。(來源:中國房地產報)
 

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